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作者
標題 Re: [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲?
時間 Sun Nov 26 01:01:50 2023
作者
標題 Re: [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲?
時間 Sun Nov 26 01:01:50 2023
小弟鍵盤看房仔 從三月到現在看了四五十間房
試著跟你分析一下原因 公寓現在是市場上不受歡迎的產品
爬樓梯是最大的缺點 老人爬不動 年輕人不想爬
沒車位 沒管理 要自己倒垃圾 沒有公設
買了還要花兩三百萬裝潢 很麻煩
我問過幾個身邊的30以下的同事
2000萬絕對選三重新莊板橋林口10年新古大樓
但是還是有一些條件的公寓是比較容易賣到好價格的
1 格局方正三面採光浴廁有窗
2 明星學區
3 臨街或是路的 有都更潛力
4 頂樓有完整頂加 可以出租減輕房貸壓力
5 低總價好入手
這年頭如果要投資公寓的話 還是慎選啦
不是隨便亂買一間就能賺錢的
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.180.162 (臺灣)
※ 作者: XD456 2023-11-26 01:01:50
※ 文章代碼(AID): #1bOYY10e (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1700931713.A.028.html
※ 同主題文章:
11-25 16:59
Re: [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲?
11-26 01:01
11-26 11:54
11-26 14:05
11-26 15:21
11-26 15:50
11-28 21:37
推 : 銀行鑑價說明一切1F 11/26 01:16
推 : 因為工料上漲而大幅攀升的修繕費用，應該是致命的
一鍵。相比之下，稍微輕裝修甚至直接沿用前屋主的
裝潢就能入住的新古大樓，就變得實惠多了。要等都
更，也要是夠舊的三或四層樓公寓，五樓公寓容積用
盡基本上除非是地段超一流否則機會渺茫，但地段一
流原屋主也不是笨蛋，不會隨便賤賣的……2F 11/26 01:18
一鍵。相比之下，稍微輕裝修甚至直接沿用前屋主的
裝潢就能入住的新古大樓，就變得實惠多了。要等都
更，也要是夠舊的三或四層樓公寓，五樓公寓容積用
盡基本上除非是地段超一流否則機會渺茫，但地段一
流原屋主也不是笨蛋，不會隨便賤賣的……2F 11/26 01:18
推 : 裝潢確實貴又麻煩
但真的 好物件的屋主不輕易賣的8F 11/26 01:25
但真的 好物件的屋主不輕易賣的8F 11/26 01:25
推 : 因為你問的是30以下10F 11/26 01:35
推 : 漏水真的很煩11F 11/26 01:36
推 : 正義國宅都更成鑽石塔後一坪將近300萬，所以還是看地段。瑞安街的老公寓現在一坪一百萬，改建後一坪可能變兩百萬。老公寓建蔽率100%沒有公設。12F 11/26 01:43
→ : 年輕人齁 是擠不出頭期又怕來不及上車只好買預售
老家就是公寓的 買公寓沒啥抗性
而且一切就是取捨 要不要拿地點跟空間去換新大樓而已15F 11/26 01:48
老家就是公寓的 買公寓沒啥抗性
而且一切就是取捨 要不要拿地點跟空間去換新大樓而已15F 11/26 01:48
推 : 可以去研究一下瑞安懷石、松露、韋瓦第、傑仕堡附近的老公寓行情
瑞安街附近主要就是四層樓帶地下室的雙拼公寓，室內面積約四十坪，沒有公設，可以想見每戶土地持坪有多大。
或者也可以參考科技大樓站旁邊都更的冠德安沐居每坪開價176萬。
大安區頭期款不夠的，不要說老公寓了，你可能連成功國宅都買不了，更不要提什麼新建案了，那邊新建案一坪接近兩百萬，而且每戶都五十坪起跳在賣的。18F 11/26 01:51
瑞安街附近主要就是四層樓帶地下室的雙拼公寓，室內面積約四十坪，沒有公設，可以想見每戶土地持坪有多大。
或者也可以參考科技大樓站旁邊都更的冠德安沐居每坪開價176萬。
大安區頭期款不夠的，不要說老公寓了，你可能連成功國宅都買不了，更不要提什麼新建案了，那邊新建案一坪接近兩百萬，而且每戶都五十坪起跳在賣的。18F 11/26 01:51
推 : 重點是你買了貸款成數也不高，沈沒的現金比極高又
不知多少年後才能回本，房子租金與價格的效益比普
普（意思是說你如果願意住這樣的房子，跟人租比自
己買划算），上手賣你的價錢是包含了都更的本夢比
，所以要有時間慢慢做夢，它才有可能成真。27F 11/26 02:29
不知多少年後才能回本，房子租金與價格的效益比普
普（意思是說你如果願意住這樣的房子，跟人租比自
己買划算），上手賣你的價錢是包含了都更的本夢比
，所以要有時間慢慢做夢，它才有可能成真。27F 11/26 02:29
推 : 年輕人不想買公寓，可以理解
少子化，家中只有3口
去新北市買電梯2房，比老公寓物件便宜
其實，北市好地段公寓，也是很少拿出來賣
想買，還不一定有
買老公寓，等都更收租，不會是年輕人的想法
一來總價高，二來屋齡太舊
大都是，在地台北45歲～65歲，這年齡層，會進場32F 11/26 05:48
少子化，家中只有3口
去新北市買電梯2房，比老公寓物件便宜
其實，北市好地段公寓，也是很少拿出來賣
想買，還不一定有
買老公寓，等都更收租，不會是年輕人的想法
一來總價高，二來屋齡太舊
大都是，在地台北45歲～65歲，這年齡層，會進場32F 11/26 05:48
推 : k兄還在執著嗎？辛苦了40F 11/26 07:08
→ : 現況就是這樣
公寓哪有不受歡迎
成交還是那麼貴41F 11/26 07:28
公寓哪有不受歡迎
成交還是那麼貴41F 11/26 07:28
推 : 現實是大多人都還是喜歡買新的，舊公寓的賣像會扣分44F 11/26 07:51
推 : 公寓最難解決問題就是停車位了，有車的人應該比較
不會考慮公寓45F 11/26 08:01
不會考慮公寓45F 11/26 08:01
推 : 住了近30年公寓後，五六年前開始買房時就完全不考慮公寓了（不然等繼承就好），身邊大約32-38歲有在找自住房的同事，也沒聽過有誰目標是公寓，反而北市套房還有人買。47F 11/26 08:05
→ : 問題老公寓不用繳管理費啊 大樓買小坪數
不然根本跟租的沒兩樣51F 11/26 08:08
不然根本跟租的沒兩樣51F 11/26 08:08
推 : 你買車會買古董車嗎？還是買新車？
喜新厭舊是人的天性53F 11/26 08:13
喜新厭舊是人的天性53F 11/26 08:13
推 : 持有公寓的成本是最便宜的55F 11/26 08:15
推 : 裝璜費查一下56F 11/26 08:16
→ : 例如現在新大樓的管理費越來越貴 這個是純支出 不會像通膨一樣慢慢滾進房子的價值裡57F 11/26 08:16
推 : 剛工作大概都租這種老公寓, 自住打死我都不買. 漏水壁癌59F 11/26 08:17
→ : 裝潢費你只做必要的基本也不會破百60F 11/26 08:17
→ : 一坪抓10萬 拆工超貴61F 11/26 08:17
→ : 真的致命, 另外不用管理費等於三四十年完全沒維修阿62F 11/26 08:18
推 : 老公寓，蟑螂螞蟻白蟻老鼠，跟廢墟一樣
水溝臭的要死63F 11/26 08:18
水溝臭的要死63F 11/26 08:18
推 : 一般三房公寓 浴室 廚房 換電線 鋪塑膠地板 全是油漆 再細清 應該花不到一百65F 11/26 08:19
→ : 外牆磁磚剝落, 水有異味, 梯間雜物一堆, 多到數不完67F 11/26 08:20
→ : 外牆剝落沒漏水的話幹嘛理他68F 11/26 08:21
推 : 沒人想爬+169F 11/26 08:22
推 : 換電線你換了鄰居沒換都一樣被燒死，逃生路線更慘
走道放腳踏車鞋櫃，失火怎麼辦？70F 11/26 08:22
走道放腳踏車鞋櫃，失火怎麼辦？70F 11/26 08:22
推 : 外牆剝落砸到車跟人誰賠? 而且外牆剝落龜裂就會漏水阿
老公寓樓梯寬度超小,放一堆雜物我是瘦子都覺得難走了72F 11/26 08:25
老公寓樓梯寬度超小,放一堆雜物我是瘦子都覺得難走了72F 11/26 08:25
→ : 有錢的話買什麼住都好 不過以投資的角度公寓不錯74F 11/26 08:27
推 : 討論到爛了，多數人喜歡新房子，買不起蛋黃的就去郊區，堅持蛋黃的，就買舊房子
以上針對於，授薪階層
蛋黃區老公寓價格還是很高，主要在於土地價值，所以價格會說明一切，不要不信75F 11/26 08:30
以上針對於，授薪階層
蛋黃區老公寓價格還是很高，主要在於土地價值，所以價格會說明一切，不要不信75F 11/26 08:30
推 : 單純分享老公寓居住心得,老公寓的威力不是花三四百萬裝潢可以解決的80F 11/26 09:03
推 : 仁愛敦南安和青田瑞安 ... 老公寓還是很讚吧82F 11/26 09:06
推 : 前女友花300，漏水還是有，還有管線出水量小的問題，而且是25坪花30083F 11/26 09:08
推 : 台北有一部分是買都更夢 所以會溢價一些 導致投報很差如果不賭都更 確實用租的就好了
上面花300又不一定是基礎建設做好 搞不好都花在裝飾性工程 要看基礎工程花多少才好判斷
水壓小+漏水 公寓頂樓？搭鐵皮+變頻加壓馬達就解決了 40萬到60萬 這300萬有花這個錢嗎85F 11/26 09:10
上面花300又不一定是基礎建設做好 搞不好都花在裝飾性工程 要看基礎工程花多少才好判斷
水壓小+漏水 公寓頂樓？搭鐵皮+變頻加壓馬達就解決了 40萬到60萬 這300萬有花這個錢嗎85F 11/26 09:10
推 : 能花到200-300以上的都是裝飾性裝潢的花太多91F 11/26 09:15
噓 : 我笑了，前兩週隔壁巷老公寓116萬，直接被秒殺
台灣40歲以上有錢的人，很喜歡買0公設.0管理費.0房屋稅的老屋92F 11/26 09:20
台灣40歲以上有錢的人，很喜歡買0公設.0管理費.0房屋稅的老屋92F 11/26 09:20
推 : 牆壁打除, 管線重拉就不少錢了95F 11/26 09:22
→ : 蛋黃區3000萬以下，算低總價老公寓，其實都很搶手96F 11/26 09:23
推 : 新房就是剛需沒得商量97F 11/26 09:26
→ : 台北市老公寓主+陽 > 30坪 這兩年漲了200萬
原本1800~1900還可以搜到 現在全部開價2開頭98F 11/26 09:26
原本1800~1900還可以搜到 現在全部開價2開頭98F 11/26 09:26
→ : 管理費變成電梯基金和修繕社區都是滾進資產的部分啊
管理費低然後電梯壞掉沒錢修 還會連帶搞低你的房子資產價值100F 11/26 09:30
管理費低然後電梯壞掉沒錢修 還會連帶搞低你的房子資產價值100F 11/26 09:30
噓 : 上個月銀行來鑑價一間43年公寓2/4樓，估一坪96萬.貸8成.寬3年
0公設.0管理費.0房屋稅，附一堆增建坪數送你，這新房沒法比102F 11/26 09:32
0公設.0管理費.0房屋稅，附一堆增建坪數送你，這新房沒法比102F 11/26 09:32
推 : 好106F 11/26 09:34
推 : 台灣很多地點出門都需開車沒車位讓很多人卻步107F 11/26 09:37
推 : 台北工作住蛋黃捷運旁，不一定要花400萬養車位+養車
一個月才開兩次假日車，出門都租賓士.瑪莎直接開不是很爽108F 11/26 09:39
一個月才開兩次假日車，出門都租賓士.瑪莎直接開不是很爽108F 11/26 09:39
推 : 一切都是看$$$$ 沒錢只有距離跟屋齡的取捨
不過就老化而言 老大樓的毛病比老公寓多很多111F 11/26 09:46
不過就老化而言 老大樓的毛病比老公寓多很多111F 11/26 09:46
推 : 維護老大樓要花更多錢還要開會 例如換電梯拉皮之類的
老公寓就是自掃門前雪 除非是有漏水之類的才需要找鄰居113F 11/26 10:00
老公寓就是自掃門前雪 除非是有漏水之類的才需要找鄰居113F 11/26 10:00
推 : 老公寓要整理真的麻煩，最近尻了兩間，屋況都不是太好，說要賣麻，我也不知道好不好賣，乾脆一層隔套一層自住這樣，都更的事情根本沒想過我這代能都更，留給下一代去爽賺就好。115F 11/26 10:06
推 : 老公寓是不是要看運氣 有些屋況跟周遭環境真的有點糟糕有些住了幾十年從沒修繕過也沒什麼問題
什麼漏水壁癌從來也沒發生過 鄰居也都是正常人
不過沒電梯沒停車位就無解 現在就連機車都可能無法停
台北現在好像很多地方開始騎樓淨空 連機車都不給停了119F 11/26 10:12
什麼漏水壁癌從來也沒發生過 鄰居也都是正常人
不過沒電梯沒停車位就無解 現在就連機車都可能無法停
台北現在好像很多地方開始騎樓淨空 連機車都不給停了119F 11/26 10:12
推 : 我老家公寓會漏水，而且修不好，必須用水盤124F 11/26 10:15
→ : 大概只有巷弄一樓公寓最好 不用電梯 通常有免費停車位
只是採光通風差 老鼠蟑螂可能比較多
不過台北市政府會不會哪天又想要搞巷弄路邊禁止停車125F 11/26 10:16
只是採光通風差 老鼠蟑螂可能比較多
不過台北市政府會不會哪天又想要搞巷弄路邊禁止停車125F 11/26 10:16
→ : 結構柱漏水，每層都要協調128F 11/26 10:17
→ : 應該不可能 這樣會得罪太多人的利益129F 11/26 10:17
→ : 鄰居連幾萬都想省130F 11/26 10:17
推 : 之前租的老公寓, 大門壞都沒人想出錢修了, 何況是其他的131F 11/26 10:27
推 : 也有聽過華廈電梯壞了不修的社區甚至管理費大家都不繳了真的很誇張132F 11/26 10:41
→ : 老公寓哪有這麼容易火災134F 11/26 11:26
推 : 車位 管理 倒垃圾 公設...這些都是錢換來的不是?135F 11/26 11:30
→ : https://i.imgur.com/JiWBx7h.jpg
為什麼一堆人喜歡幻想？
個體的想法根本不重要也不代表市場，
從同溫層的幻想來看市場更是錯誤的決策，
看看成交屋齡吧，老大樓老房子才是大宗。
你要說‘’特定背景‘’的人可以歸納出
某種類似的消費行為，這我沒意見，
但是要拿來推導到整個市場就是在搞笑了。136F 11/26 11:36
為什麼一堆人喜歡幻想？
個體的想法根本不重要也不代表市場，
從同溫層的幻想來看市場更是錯誤的決策，
看看成交屋齡吧，老大樓老房子才是大宗。
你要說‘’特定背景‘’的人可以歸納出
某種類似的消費行為，這我沒意見，
但是要拿來推導到整個市場就是在搞笑了。136F 11/26 11:36
![[圖]](https://i.imgur.com/JiWBx7hh.jpg)
推 : 地點好的老公寓重新裝潢後，應該住得很舒服吧144F 11/26 11:57
→ : 能買新，誰要買古蹟145F 11/26 12:30
推 : 看房板，還以為外縣市，成交屋齡在5年內
結果也沒差多少146F 11/26 12:56
結果也沒差多少146F 11/26 12:56
→ : 有2千在三重新莊板橋林口買新的啦，還找10年新古幹嘛148F 11/26 13:04
推 : 關鍵在整理跟裝潢成本很高 花得起也是能住很舒服149F 11/26 13:21
推 : 能買新，誰要買古蹟，市容破爛又醜150F 11/26 13:25
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