Re: [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲? - home-sale板

作者 shuichia (水餃)
標題 Re: [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲?
時間 Sun Nov 26 15:21:06 2023

台北公寓目前看到的問題是
1.一屋一況，首購買方功課要做很足
2.頭期款生出來的人數相對少很多
舉例2000萬雙北物件
1新北預售大樓-自備200萬
2新北新古大樓-自備400萬(小裝潢)
3台北美妝公寓-自備400萬(稀缺)
4台北原始公寓-自備650-750萬

市場上
(正常屋況公寓，破爛漏水海砂除外)
1.新裝潢台北公寓幾拿來自住無釋出
美妝類投客鮮少手骨粗到玩台北
(但新北的美妝公寓低于2k投客好跑)
2.舊裝潢台北公寓賣方要墊裝潢費
木作磁磚設計風格老舊，買方不愛
3.原始台北蛋白公寓陸續摸到2000
蛋黃原始公寓更不用說，3000
加上疫情之後工料雙漲
現在一間原始公寓裝潢
自己畫圖找統包，很容易破300
如果找設計師，400以上都正常
所以買間適合的，自備要拿超多
蛋白自備700蛋黃自備1000都有可能
一般雙薪家庭沒後援幾乎想都不用想
像朋友自備400北市蛋白沒適合物件

觀察周遭同溫層會買公寓大概幾種
1.夫妻都在台北市上班
2.兩方或一方原生家庭在台北市
3.夫妻年薪破200或家裡支援
4.有育兒或計畫要生&注重學區
5.懶得通勤時間寶貴的族群
符合上述條件（可複選）
自備有到/家裡幫忙，買的比例高
30以下年輕夫妻不生選新北比例高
30以上有小孩夫妻選台北比例高
也有幾個買新北出租然後來台北租
沒看到在職出租台北去租新北大樓
但退休有不少賣or出租台北買新北

缺點優點大家都講到爛
漲幅輸給新北新竹中南部是不爭的事實
不過疫情開始那幾年買的
現在大概漲了8-10萬/p以上
總價大概也漲了至少250-400以上
蛋白捷運站周邊或離蛋黃捷運站
距離比較遠的反而因為相對凹陷
所以這幾年漲幅更多，20w/p以上都有

看實登近半年大概2000間成交
也沒到原po說的沒漲&沒人要
只是受限自備條件真的卡不少人
漲幅緩慢主要就是卡在頭期
但對手骨粗的出租客買來出租算穩

然後不要再幻想台北公寓投報爛
近兩年租金補貼政策讓租金爆漲
手上幾間加總平均破4%，全部非隔套
（未算槓桿，每個人槓桿倍數不同）
全部給報租補/給報稅/給遷戶籍
Po上網路出租最慢一周內租掉
目前只有一組房客買房搬走
其他房客沒換過，時間到就續約
貸款的話，自住8成30年不難
也能新青安，只是買新北更香
沒到版上說的這麼不堪

大概這樣，鍵盤觀察
有看法不同的，以你的為準

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