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作者 mfcke (低能兒看三小)
標題 [閒聊] 投資房地產最新版
時間 Wed Jan 31 15:28:42 2024

別再吵惹 看我這篇就行

不然各種只分享一半唬爛的

沒想到投資搞得像以前三國 WOW  天堂一樣 還要發個藍帖

首先大學畢業 碩士畢業 服役

先想辦法月薪五萬 這很基本 沒有的去自己去想辦法 汽車包膜 修水電 考公職 外送 家教

這樣是60萬一年 那你有個伴 就是120萬


沒有另一半DER 那代表你人生投資在自己很多

自己捕到年薪100 補不到你家的事 時間都去吃喝玩樂下去剛好

真的沒有一百也就算惹 還是可以用以下方式

先買一間自住 用個新青安 自備款自己想辦法 籌資是需要培養的 父母 手足 朋友

先買自住容錯率無限 不要什麼住套房去投資 這種九陰白骨的邪工不適合大多數

基本上就是抓家庭收入10~15倍 看你對生活品質要求

採用中庸之道 我們假設12.5倍 100萬就是買1250萬


你薪水只有中位數什麼36000之類的 也是12.5倍去買 沒差



要不要採用寬限 隨便 反正現在都可以加速還款

多得錢就還貸款或者買無風險美債(目前殖利率可以)

要買台灣那種美債ETF 我知道沒有稅率優勢 還要手續費

但是可以質押也能當財力證明

你說我股神  好 那妳可以左鍵惹 股神不用繼續看


few years later

建議至少還一成到兩成本金啦

去問轉貸 這時候假設1200萬屋子 增值到1400萬就好

1400萬貸個8成 因為我假設你薪資一直上漲 銀行會願意貸給你八成是因為你薪資上漲

我知道語病仔會說可能沒八成 舊屋沒八成 這些不是重點 我只是要跟你講湊錢方法

你這多出來200萬的八成是160萬

這160就是你累積出來成果 這時候路線產生分歧

如果是高收入的忙碌咖 就去買預售就好 方便又好顧 專心本業

如果是一般咖 就去買成屋 馬上就能收租 而且舊屋貸款成數有限 銀行直接幫你控管風險



當你有第二間 就是要專注FCF 自由現金流的時候

又過了幾年 你是不是 第一間 第二間又增值惹 再去轉貸 買第三間

當然 成數 利率 政策 都跟著市場再變

因為這是滾雪球 前面確實最難滾 到一個程度 就是找個斜坡丟下去就可以

=======================================================================

至於投資預售優點是  適合高收入 然後可以最佳抗通膨 不到成屋沒有任何額外成本

要走成屋路線就是要學習一點裝潢 翻修能力 當作斜槓

目前最佳化就是至少5年

明明市價有到 你放跟不放 就是45% 35% 20%差距

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關鍵提一下

通常增貸的目的 是為了擴增 而不是以債養債等自爆

而增貸會讓你自由現金流減少

所以說 房地產新手看帳面成交價自爽 老手只看FCF


如果要有個小里程碑

處理資產 自租 自售 各三間

這樣大概就什麼狗屁爛事都會遇到惹 也就算是斜槓出一個成果


然後不要聽一個人說什麼 要看一個人做什麼

真的要請教 還是要能確認他有沒有真的真金白銀下去幹

只是出張嘴倒是滿簡單的








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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.151.30 (臺灣)
※ 作者: mfcke 2024-01-31 15:28:42
※ 文章代碼(AID): #1bkVQix2 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706686124.A.EC2.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 投資房地產最新版
01-31 15:28 mfcke
Re: [閒聊] 投資房地產最新版
01-31 16:08 jinso7410
推 hellogym: 5年後 增貸出來買美股 買正二 買ETF也都可以1F 01/31 15:31
推 specialrain: 推一個2F 01/31 15:31
→ hellogym: 重點就是要有一間先上車3F 01/31 15:31
推 MaxA: 怎麼可以看到一個人做了什麼？網路上都只能看到說了什麼啊4F 01/31 15:31
推 kage01: 重點就是先上車 車越來越少5F 01/31 15:32
推 chen831030: 嫩嫩的問一下什麼是FCF6F 01/31 15:33
推 aq2272353712: 美債沒到期都不能講無風險7F 01/31 15:34
推 MaxA: 先上車是對的，但一堆人不上車在那邊邊跑邊罵車子開太快….不然就是坐在計程車上笑大家買車都傻瓜，孰不知司機看著跳錶笑而不語。8F 01/31 15:34
→ aq2272353712: 美債ETF跟美債則不一樣11F 01/31 15:34
推 CaLawrence: fcf = free cash flow12F 01/31 15:35
→ pttgogocat: https://www.google.com/amp/s/news.housefun.com.tw/news/article/amp/133603381389.html13F 01/31 15:38
推 chen831030: 謝謝Cala15F 01/31 15:38
推 floatfaith: 推m大佛16F 01/31 15:38
→ pttgogocat: https://reurl.cc/D4qlZN17F 01/31 15:38
推 TSMininder: OK 賀 好 聽你的18F 01/31 15:39
→ floatfaith: 看來找到好對象 才是最重要的槓桿啦....19F 01/31 15:40
推 hellogym: 你上面那篇新聞討論過了20F 01/31 15:40
推 Mithra: 感謝整理 房版好人多21F 01/31 15:41
推 kagaya: 推啦 一樓現在增貸出來ETF不好買阿 美債比較好買吧22F 01/31 15:42
推 redcoin: 推推23F 01/31 15:42
推 qqphor: 好，看你的xd24F 01/31 15:43
→ pttgogocat: 就是要看政策嚴緊程度，如果金管會鎖死只能認最原始鑑價金額，那麼漲2倍也只能轉原始核貸金額。
以後轉增貸風向不曉得，但是沒自住先買一間確實是很合理的。25F 01/31 15:44
推 hellogym: #1af3SFPt (home-sale)
講過了 是第二戶管制29F 01/31 15:45
Re: [新聞] 轉增貸買房末日！央行信用管制「這2招」 - home-sale板 - Disp BBS
[圖]
hellogym 我發現網友亂寫，新聞就亂抄XDDD 自己上央行網站看看阿 自然人買房管制的是第二戶 Q14：自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款，可否辦理轉貸或增貸？(112.6.16修正) 答： 1.本規定修正前申辦
推 france5289: 不買美債買市值型ETF像是0050等可以嗎？31F 01/31 15:45
→ hellogym: 你年化收益-利率成本 覺得划算就可以阿32F 01/31 15:46
推 chen831030: 原來是第二戶呀33F 01/31 15:47
→ kagaya: 我的理解是能放到會漲贏利息就可以34F 01/31 15:47
推 jeromeshih: 有關5年的討論
45/35/20，多放3年少15%，這樣是假設利息成本<增值*15%這樣
但是否會有增值飽和的情況，ex: 貼近央行設定的高價住宅的門檻?35F 01/31 15:48
推 shuichia: 提升所得-找好隊友-一間一間買40F 01/31 15:48
推 GBTC: 感謝 這篇含金量非常高41F 01/31 15:49
→ pttgogocat: 對，是第二戶啦，不過幾年後會不會變成第一戶難說，所以自己還是得注意變化42F 01/31 15:49
推 hahaha81: 想請教一下 質押的股票也能當財力證明這部分 是指股票價值還是配息 質押的股票還會在庫存嗎44F 01/31 15:50
推 SaiWan: 預售只想等成屋賺個幾十萬就跑，不想負擔太多成本，也不想出租麻煩，這樣可以嗎46F 01/31 15:50
推 iamneptune: 預售不用挑入手價嗎 ？還是就無腦買48F 01/31 15:50
→ SaiWan: 會太虧或是錯過大波段嗎49F 01/31 15:51
→ mfcke: 0050質押的利率跟成數 要去問 20年美債ETF很漂亮50F 01/31 15:51
→ hellogym: 怎麼可能第一戶限制轉增貸XDD 你政府是想搞死老百姓喔51F 01/31 15:51
→ mfcke: 只賺十幾萬建議還是別這麼累惹 除非你真的是要白手拚
你淨資產300萬 當然20萬也要賺 端看你淨資產52F 01/31 15:51
→ hellogym: 只賺10幾萬去台股賺不就好 要上2萬了54F 01/31 15:52
推 SaiWan: 幾十萬  例如60-80萬的話55F 01/31 15:52
→ mfcke: 增值飽和那是到400056F 01/31 15:53
→ hellogym: 不然買夯夯的美股不是更香57F 01/31 15:53
→ mfcke: 60~80 那就賺吧 這我也賺58F 01/31 15:53
推 shena30335: 一般人要不吃喝玩樂很難欸，很多人年輕時都在享受人生59F 01/31 15:54
→ mfcke: 但是你要是確定放到成屋 可以賺更多 幹嘛不要60F 01/31 15:54
→ SaiWan: 股跟房都有啦 ，長榮鋼不含息賺了70多%了
放到五年還有些管理成本、出租風險，加上投資跟居住地差了2個縣市61F 01/31 15:54
→ mfcke: 那就賺個60閃人吧64F 01/31 15:55
推 pttgogocat: hellogym，第一戶如果要蠻幹就是可以轉，不給增。然後呢，當初第二戶就整到不少人了啦！不過幾年內應該不會有太大變化我猜？畢竟現在沒有完全執政？65F 01/31 15:55
→ SaiWan: 感謝m大 桃竹明燈68F 01/31 15:55
推 nnyc: 請教m大，意見分歧的那段，多貸出來的160，如何再買下一間？69F 01/31 15:57
→ mfcke: 160不就第二間頭期款71F 01/31 15:58
推 KrisNYC: 重點就是 各位要知道自己都是終南山裡的雜魚弟子72F 01/31 15:58
推 Arnol: 佛心藍帖73F 01/31 15:59
→ KrisNYC: 玄門正宗心法就是練5年 10年方有小成74F 01/31 15:59
推 duriel3313: 增貸是要怎樣頭期款= = 最近才風聲鶴唳不是麼75F 01/31 15:59
推 hhao0124: 請問現在檔一檔etf適合這樣做76F 01/31 16:00
→ KrisNYC: 但是不會把你搞死 不要雜書看太多真的都以為自己主角命77F 01/31 16:00
→ valkytie: 重點是本業要有一定水準 並且買第二間時也要有成長
沒本業成長 銀行也不會隨便放款78F 01/31 16:00
推 hellogym: 阿本來就是 你本業沒一定水準投資啥房地產 自住都要買不起 貸款繳的喘吁吁80F 01/31 16:02
→ valkytie: 現在很多想的是我就兩三萬而已  給我買房的方法82F 01/31 16:03
推 remotefly: M大舊文 不給年輕人機會那篇 對社會新人是很好警惕文83F 01/31 16:03
推 nshcjy: 不是有人說增貸不能買房，會被查金流，還查祖宗八代84F 01/31 16:04
推 GBTC: #1aU_IkCS (home-sale)85F 01/31 16:05
Re: [心得]  Dcard說不給年輕人機會 - home-sale板 - Disp BBS mfcke 笑死人了 根本就是自己爛 人類一直往好的地方發展 越後面才越有優勢 要是真的一代不如一代 人類不是早就被取代了 以前資訊超不發達 一堆東西都是口耳相傳 被騙 身體受到一些半永久傷害都是稀鬆平常 你媽
推 j8630222: 第一段很重要 本業先加油啦 不要年薪60一直想無限放大86F 01/31 16:06
→ GBTC: 那篇真的寫得很好 太多人不愛努力又愛抱怨了87F 01/31 16:07
推 k0939770752: M大的美金定存再質押有推薦那幾個銀行嗎？88F 01/31 16:07
推 prichman: NC大戰 順便幫大家複習一下各種重點 還有m大出來發懶人包攻略 其實還不賴89F 01/31 16:08
→ mfcke: 匯豐91F 01/31 16:09
→ j8630222: 增貸頭款不是不行 而是嚴格要求之下 資金池要夠大 不然被查後最慘的就是違約被銀行收回本金 人生重來 所以重點還是在本業啦 本業年薪500資金池通常很健全92F 01/31 16:09
推 NotForever: 感謝分享95F 01/31 16:10
→ jeff12302000: 這篇新手攻略要收錄到精華區了吧，簡單粗暴好懂96F 01/31 16:12
推 GBTC: 這篇真的可以收錄
roadmap講的清清楚楚
而且是真的可複製的
照著做就屌虐一堆人了97F 01/31 16:16
推 lukefr251: 推！！222F 02/01 12:18
噓 grace0523: 笑死！年薪100買1250，幾年後增貸買第二間，怎麼買？？貸款就過不了223F 02/01 12:33
推 MiniArse: 台灣發行的美債ETF  配息算海外所得喔 670萬內免課稅225F 02/01 15:21
推 ups: 佛心226F 02/01 19:50

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