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作者 ritud (小風)
標題 Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
時間 Sun Feb 18 00:36:28 2024

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: 言歸正傳
: 找了一下橋頭水岸花園標的物
: 嘗試模擬槓桿前報酬率
: https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg
: 以上標的
: https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg
: 以上查到最近的實價租賃登錄
: 所以，十一樓單坪租金大約665/坪，包含管理費，那標的二十樓給他加個5趴 700/坪，權
: 35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理費
: 減去管理費2182/月，毛租金大概22,787/月
: 一簽三年比照實價登錄，所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年
: 算一下成本988萬買價成本，不包含家具家電
: （假定議價後含佣金2趴，各項雜費一併含入）
: 家具家電給他搞個50萬搞定
: 所以總成本1038萬
: 用每年273,444毛租金除下去
: 大概是年毛報酬2.63%年
: 還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅
: 不用扣利息費用（槓桿前
: 這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦
: 房價會怎麼漲我無法預測
: 資本利得獲利都還是要適用
: 房地合一稅，才能稅後淨現金
: 那換到00878的年化報酬試算
: 假設兩百萬90,000股 00878
: 未來三年都發1.3好了（我下修了
: 那股利總共351,000
: 稅後0.28就287,820稅後淨現金
: 然後股價三年後假定25塊，價差2.9/股
: 九萬股就261,000的資本利得
: 假設賣出，證交稅0.3%  得260,217淨現金
: 成本1,999,176 含手續費
: 股利淨現金287,820
: 資本利得淨現金 260,217
: 本利和 2,547,217
: 三年期
: 無槓桿（槓桿前）年化報酬8.41%
: 這是我的預測
: 我就比這個
: 以上

你比這個根本就偏離現實，意義是什麼？

今天ceca的設定就是有一個年輕人，身家兩百萬，負擔得起這間房子頭期跟
房貸，現在這個年輕人要做出一個決策，是要買房，還是選擇另一個買房就
得放棄的機會成本：買股？（或是其他例如期貨、選擇權，等等 ...）


這個年輕人白手起家，以千萬富翁為目標，現在資產好不容易存到了兩百萬
，正在苦惱該怎麼辦，請各位幫幫他：

上面兩個選擇，哪一個獲得較佳結果的機率比較高？

就這樣而已。

租金按你算的273,444扣除貸款800萬2%利息16萬跟房屋稅地價稅綽綽有餘，
但這部分ceca自己說當送你，不用滾入本金，所以不用算。

至於買房要負擔房貸，沒錯，但ceca也沒有阻止買股開槓桿啊，你可以在「
同樣的條件」下，也就是與房貸同樣還款額的前提下開信貸，照你說的還款
額缺口是每月4725，你大可以拿去信貸開槓桿，用這4725借好借滿，或是把
每月還款額再加上你的股利去信貸，甚至股票質押再質押，要怎麼操作隨便
你，你算得合理就行了，沒有任何限制，也不質疑一般人敢不敢這麼做，反
正你敢講就當你辦得到。


但是無論你怎麼做，基礎設定就是這個年輕人身家兩百萬。

這個年輕人不可能多買800萬00878，也不可能信貸800萬買00878。

所以回到本文開頭，這個模擬盤的目的是幫助這個年輕人做出決策，而決策
，就該基於現實，現實就是：買房自帶5倍槓桿。

買股當然也可以有槓桿（我認為也應該要有），但怎麼規劃一個現實可行的
股票標的槓桿組合，不就是各位股神要發揮的重點？

如果你比較無槓桿報酬率，那要如何幫助這個年輕人基於這個比較結果做出
決策，幫助他成為千萬富翁呢？

--
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※ 作者: ritud 2024-02-18 00:36:28
※ 文章代碼(AID): #1bqE2FAi (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708187791.A.2AC.html
※ 同主題文章:
[新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我做過最好的理財決定」
02-13 22:43 anti87
… ×4
Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-16 13:28 waitrop
Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-16 22:30 rabinson
Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-17 22:56 LINPINPARK
Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-18 00:36 ritud
Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-18 01:46 shaoyu
Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-18 07:13 jamo
Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-21 18:08 LINPINPARK
… ×2
推 prostar: 比賽開始兩年後就知道結果了。我也蠻好奇的1F 02/18 00:39
推 kusomanfcu: 就開5倍槓桿質押+本利和部分都拿去下Vix吧？ 比較合理的五倍做法大概是這樣2F 02/18 00:42
推 bms: 房地產厲害就在開五倍槓桿還能安心睡覺 你其他的投資商品開看看呀4F 02/18 00:42
推 LINPINPARK: 每月4725是攤還本金橋頭房的缺口6F 02/18 00:42
→ bms: 真的開下去賺錢算你厲害 因為真的敢賭7F 02/18 00:43
→ LINPINPARK: 所以我就說 比槓桿前年化報酬相對公允
我幹嘛開 我要多丟八百萬 還要付利息？8F 02/18 00:43
→ bms: 我是覺得ceca是在壓漲幅啦10F 02/18 00:43
推 kusomanfcu: 本金差 etf 加碼零股補上如何？11F 02/18 00:44
推 LINPINPARK: 一個摸擬盤搞到你們在真金白銀開槓桿計算12F 02/18 00:45
→ kusomanfcu: 攤還不夠 當然就是加錢進去 另外一邊加錢就好13F 02/18 00:45
→ LINPINPARK: 我建議就是真的買下去橋頭水花園
開五倍槓桿，我不用借直接在買八百萬00878
這樣一千萬房對一千萬ETF 真實盤14F 02/18 00:46
→ CaLawrence: 某c都說自己真金白銀17F 02/18 00:49
推 floatfaith: 不用那麼麻煩 就假裝L大信貸補或怎樣的200萬，其他800是借來的或開槓桿上去的878。 直接看最後1000萬878淨值vs房子實價就好了18F 02/18 00:49
→ CaLawrence: 但真的要拿錢出來的時候就模擬盤了
房地產持有 交易成本那麼多 空氣盤沒啥意義吧21F 02/18 00:49
推 cherrybabe: 跑山眼殘仔就是一張嘴而已23F 02/18 00:50
→ floatfaith: 反正只是模擬的嘛～～～24F 02/18 00:50
→ CaLawrence: 又不像股票績效資料那麼好查 沒真的買下去 那個賺多賺少都馬沒可信度
真的對自己的view這麼有信心就砸下去 說槓桿很好開
掛一掛四來去自如 結果真的要投資的時候要模擬盤？25F 02/18 00:50
推 floatfaith: 痾說交易成本多的…是忽略可以轉增貸嗎= =增值要變出來很難？啊就比資產淨值啊 你878賺爆出來之後勒 要馬上投資什麼嗎29F 02/18 00:53
→ CaLawrence: 然後整天在講自己的二倍納斯達克怎樣怎樣
增轉貸也要成本的好嗎 講什麼傻話你真的做過嗎
而且增貸轉貸根本鑑價都遠低於實價32F 02/18 00:53
推 LINPINPARK: 所以年輕人不需要看兩百萬貸槓桿五倍出來
和兩百萬全買ETF不槓桿的兩組對照嗎35F 02/18 00:54
→ CaLawrence: 我社區同坪數同坐向樓層比我低成交到2350左右 我去增轉貸才給我1960的八成而已37F 02/18 00:55
→ LINPINPARK: 我想這也是一個很好的實驗39F 02/18 00:55
推 cherrybabe: 莫忘無限增貸，哈哈哈哈哈40F 02/18 00:55
推 floatfaith: 啊你會計資產的怎麼認列？怎樣算淨資產不賣的時候還要算交易成本哦？41F 02/18 00:56
推 bms: 就直接比2年後哪種方式淨獲利更多不就好了43F 02/18 00:56
推 CaLawrence: 大部分土地廠房設備本來就用成本認列好嗎44F 02/18 00:57
推 LINPINPARK: 年化報酬率會比較適合我建議45F 02/18 00:57
→ CaLawrence: 根本就不用市價 你要資產重估價基本都是準備出售了
比irr就行了46F 02/18 00:58
→ LINPINPARK: 業界不同屬性資產投報率很少在用淨獲利48F 02/18 00:58
推 floatfaith: 只要你的低樓層2350 人家有貸到8成就是值這個價了啊…不然呢…轉增貸銀行鑑價會慢慢跟上去很難懂嗎？還是你收支比有其他原因嗎49F 02/18 00:59
→ LINPINPARK: 都適用年化報酬率再評估
不過我們在這邊推測這麼多
未來3/5/7年回頭看就好
我是真實盤，自負盈虧
摸擬盤... 老實講，我已經能評估都評估52F 02/18 00:59
推 floatfaith: 推L大真金白銀出來玩  之後再來看～～57F 02/18 01:05
推 LINPINPARK: 槓桿五倍這件事，1. 每個年輕人都敢開五倍？58F 02/18 01:08
→ abyssa1: 其實兩邊各說各話沒交集
的確ceca主推就是五倍槓桿59F 02/18 01:14
推 hopeandhmm: 推L大，順便想聽聽L大對買房五倍槓桿投資的看法61F 02/18 01:15
→ abyssa1: 幾十億身價起跳的人沒在看什麼自住房五倍槓桿
商用不動產跟開發商的槓桿跟管理又是不一樣的狀況了62F 02/18 01:17
推 LINPINPARK: 槓桿是健康的，本來貸款不是壞事
很多大案子我們也都跑六七成土建融64F 02/18 01:17
→ abyssa1: 五倍槓桿買自住房還是很穩很難賠的投資啦 巴菲特都認同五倍槓桿買投資房想賺價差做小投客就不一定了66F 02/18 01:18
→ LINPINPARK: 五倍這件事我沒研究過
但我從一個風險管理角度出發
任何一個本金借貸到五倍的商業行為
除非有很好的安全邊際 通常都要謹慎68F 02/18 01:19
推 hopeandhmm: 感謝樓上L大指導，菁英免費指導非常感恩72F 02/18 01:27
→ abyssa1: 六成才2.5倍啊 還算健康 買到後來多戶也是會被限縮槓桿我上一間裝修算下去只剩五成2倍…
所以房版大戶近期討論股票可能還比較多…73F 02/18 01:32
推 menace: 最謹慎的安全邊際是房貸利息小於相同房子的租金
高薪族 剛畢業一兩年 信貸+房貸 幾乎全額貸 也是很安全的投資 除非工作收入不穩 房租>房貸利息就是安全
不然相同房子也要付租金啊 這樣相比就知道買房安全了
不過這僅限於剛畢業一兩年的高薪族 貸款實際上只是借用未76F 02/18 01:34
噓 Lenon4561: 笑屎 不敢真金白銀還模擬盤81F 02/18 01:37
→ menace: 來的薪水而已 破億身價的人不是靠工資收入了 自然很難這樣五倍槓桿82F 02/18 01:37
→ ytlintexas: 資產配置和邊際效益角度不同而已84F 02/18 01:42
推 bustinjieber: Lin的資產跟背景無法理解
一般平民百姓的起家模式，
純粹是看事情的角度不一樣，
沒有什麼絕對的對錯。85F 02/18 02:04
推 ice1015: 小台兩口就差不多5倍槓桿了
說錯 10口89F 02/18 07:48
→ bnn: 其實就是記得把MDD列上去就好了 中間有爆過就算策略輸了
原文沒限制你要開幾倍槓桿的策略 模擬單你想開一百倍也行啊你只每年看一下年終價格可能會忽略年中期MDD早就歸零91F 02/18 09:15
→ piliwu: 不開槓桿就沒有意義沒錯，這是房地產最強的地方
這是對中產最強但有錢人不需要高槓桿那是另一回事94F 02/18 11:05
噓 DwyaneWade3: 你好了啦人家願意實測，你只出張嘴96F 02/18 11:44
推 VVVV5555: L大的身價反而是這個實驗的一個敗筆97F 02/18 12:43

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