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作者
標題 Re: [心得] 新。治百病
時間 Fri May 31 07:47:23 2024
作者
標題 Re: [心得] 新。治百病
時間 Fri May 31 07:47:23 2024
提供不同觀點
: 北部房價觀察10年
: 預售屋價格與中古屋差距
: 從讓10%變成差2倍
價差到了兩倍,對我來說,反而買中古屋更是大利多
我最近一年入手的觀音27年透天,一坪10.5萬,50坪,附近預售屋23萬
龍潭27年五樓公寓,一坪12.5萬,32坪無車位,附近預售28~32萬
大溪27年二樓公寓,一坪8.8萬,36坪無車位,附近預售25~32萬
大溪27年二樓公寓,一坪8.8萬,36坪無車位,附近預售25~32萬
: 除了總價當道以外
: 新屋單價高外 地點遠 格局怪不是問題了
: 新。治百病
我三間老屋總價505+400+320=1225萬,買全新或是預售,只能買到大約40坪
: 最近連出租都深深有感
: 尤其年輕人，裝潢一樣地點一樣
: 5000中古套房-門可羅雀 一週看2組
: 8000新屋套房-門庭若市 3天看10組
: 我就要新的！連演都不演了
: 新。治百病
: 未來新屋租金差到兩倍 房價差到三倍
: 都不意外了 進行式。
我觀音透天含裝修家電家具,共570萬,一個星期出租,租金25000,簽約兩年
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=335&t=6825107
龍潭公寓含裝修家電家具,共480萬,三天出租,租金22000,簽約一年
https://i.imgur.com/033dfV9.jpg
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3Y/033dfV9.jpg)
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6947612
大溪公寓含裝修家電家具,共400萬,這次我為了做租金壓力測試,從25000開始開
https://i.imgur.com/OVKdBzS.jpg
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3Y/OVKdBzS.jpg)
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6959650
第二天就有租客來看,談成23500,本來都找好社宅業者準備簽約
結果我發現他有五筆前科,所以後來就沒有租
之後放了一周除了一堆詐騙外都沒動靜,我降到23500,又有兩組人想約看
其中一組是家庭要出租,但得等到七月
另一組是剛出社會組家庭的鷹架工人,結果看屋時放我鴿子
之後又沒動靜,我再次降到21500,就開始有三組人約看
前天帶看一組,是有三個小孩的家庭,從18000開始跟我談,最後談20000
看屋過程,對方一直問我願不願意賣
沒有簽約,保留三天考慮期
昨天又一組姊妹來看,他們跟我說其實前天已經簽約一間附近
全新有冷氣有車位的電梯兩房,租金18000,付了5000元訂金
他還拿對話紀錄給我看
結果看到我的591廣告,立即聯絡我看屋,當場願意直接給我半年租金含保證金
回到家,社宅業者又跟我說,剛剛又有一組客戶想看屋
我回覆已經收訂金了
同樣的金額1500萬買新房,我能出租到70000嗎?這是我真實的經驗,供參考
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.20.143.250 (臺灣)
※ 作者: licklabium 2024-05-31 07:47:23
※ 文章代碼(AID): #1cMH0Eas (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1717112846.A.936.html
※ 同主題文章:
Re: [心得] 新。治百病
05-31 07:47
05-31 10:26
05-31 17:03
06-02 09:35
→ : 不能這樣簡單對照 裝潢會折舊 吃裝潢的租金高合理
越貴的土地佔比越高越不折舊 客群風險也比較低
所以我認為現況買賣價租金行情都是合理價 沒超額利潤1F 05/31 07:49
這篇原PO說{未來新屋租金差到兩倍} {房價差到三倍}越貴的土地佔比越高越不折舊 客群風險也比較低
所以我認為現況買賣價租金行情都是合理價 沒超額利潤1F 05/31 07:49
至少在我目前看來,價差三倍的房子,租金並沒有差到兩倍
而且我的裝修也才暫80萬上下,折舊我也不太擔心的
不過這只是我個人的經驗
推 : 觀音除了空氣差，馬路系統較不佳，房價真的香～～～4F 05/31 08:00
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 08:18:18推 : 房地產真正賺大錢的要看漲幅和變現能力，租金其實
只是額外的小甜頭5F 05/31 08:19
只是額外的小甜頭5F 05/31 08:19
推 : 舔包大大太猛了7F 05/31 08:24
推 : 怎麼知道對方有前科8F 05/31 08:30
https://reurl.cc/EjY8e1我是上這裡查,再比對交通裁罰資料和地緣關係
推 : 請問一下你裝修花80萬，如果非專業人弄起來，成本會是多少？9F 05/31 08:32
這我就不清楚了,我每次都是自己弄,做中學推 : 原PO的玩法不用賺價差啦 動手能力強 5%左右的投報率是可以放著一直收租。也沒房屋稅什麼的持有成本11F 05/31 08:33
推 : 嗯？ 出貨文？13F 05/31 08:41
我這三間才剛入手幾個月,租金比本利和高了快50%幹嘛出貨
→ : 前科查判決書啊 不過改名或菜市場名就查不到問題14F 05/31 08:58
推 : 專業15F 05/31 08:58
→ : 原po這個做法需要自己出力吧 scalability有限16F 05/31 08:59
我自己是覺得沒有很費力,比上班賺錢輕鬆※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 09:20:37
→ : 價差不是只反映在租金上，還要考慮到如果你要脫手
時可以出售的價格，新房子是後者吃香，所以你只用
租金收益作比較就會覺得老房子划算17F 05/31 09:58
其實我自己也在思考這問題時可以出售的價格，新房子是後者吃香，所以你只用
租金收益作比較就會覺得老房子划算17F 05/31 09:58
七年前,我在三峽老街外圍買了27坪的舊公寓三樓,350萬
七年前,我北大特區27坪的電梯大樓大約800萬
今年我請銀行估價,公寓他們估700萬,成長200%,我樓下空屋開價870萬要賣
北大特區大樓,銀行估價1360萬,成長170%,同社區開價1500萬
兩戶我的租金只差4000,都是PO上591
當然這只是我的個人經驗,分享而已
推 : 太強了！已經被圈粉了。20F 05/31 10:03
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 10:23:07推 : 房子不新但裝潢新~也是一種新
80主要是你個人勞力腦力沒計入~一般人沒你這麼厲害21F 05/31 10:14
認真說,我覺得整理老屋賺錢,比平常上班輕鬆多了80主要是你個人勞力腦力沒計入~一般人沒你這麼厲害21F 05/31 10:14
→ : 可以請教家具在哪採購的嗎?謝謝23F 05/31 10:18
我家具主要是在樹林的家具行購買,有一小部分是在蝦皮網購,自己組裝燈具全部都是網購的唷
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 10:25:50
推 : 謝謝分享24F 05/31 10:27
推 : 太佩服了25F 05/31 10:39
推 : 欣賞lick大大的執行力26F 05/31 10:45
推 : 我也分享一下 我的經驗 三年前改了一間老透天隔套6間 花250萬重拉水電隔間衛浴 目前收租5萬 結果同等的錢放G0
可以賺1300萬27F 05/31 11:00
可以賺1300萬27F 05/31 11:00
→ : 你是用租金去看資產，但你可能要想一下你資產增值會輸預售屋和新屋多少。30F 05/31 11:12
推 : 所以同樣我手上還有一間老屋可以隔套，我便不再投入資金，在去年轉入手14期跟G0預售 目前成果是相對較優的32F 05/31 11:14
這應該是因為你把開槓桿(房貸)的因素也一併考慮進去甚至你的老透天跟你說的G0應該也不是在同一區
我在思考的是,如果相同地區,同樣開槓桿,或者同樣不開槓桿的情況下
老屋新屋的長期漲幅,是否真的有很明顯的差距呢?
推 : 已圈粉34F 05/31 11:46
推 : 同感 新的還是比較優，未來接手買盤大，而且漲幅好容易增貸搬錢，老屋租金不錯，但跟漲幅比真的小條，未來客群少類似定存股跟成長股，但原po財力有限下能玩成這樣，令人佩服35F 05/31 11:51
我上面列的三峽北大特區,就是老屋跟新屋的比較唷不過不同區域會有不同的結果,我想也是很正常的
另外更重要的是,我的情況,要再入手預售屋必然會被銀行貸款卡住
反而是入手老屋比較沒有問題
推 : 我也一度選擇租金高低總價的房子，結果發現遠不如預售新屋轉賣的獲利，有錢的年輕人對新屋的市場，非常大。今年和接下來，市場一樣會跟你說這個需求。所以壓太多在租金物件，有點吃虧。39F 05/31 11:52
應該是因為,我不打算走買賣賺價差這條路,所以我才會選擇走老屋整理吧不過我回這一篇,主要是針對原PO說的
{未來新屋租金差到兩倍} {房價差到三倍}
這一句有不同看法
至於走房屋買賣能賺更多更快,這個CECA早就說過了,我倒沒什麼懷疑
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 12:05:03
推 : 而且未來有錢的年輕人手上怎沒一兩間繼承的老屋，以後老屋釋出越來越多，新屋都鎖著，孰優孰劣，各自判斷了。43F 05/31 11:58
→ : 不過整理老屋出租真的是腳踏實地做實業產出GDP，推你45F 05/31 12:18
推 : Ceca 大大說價差理論我是認同，但以你列的物件來看，我覺得老屋新屋的價差可能不容易收斂，因為這幾年蓋的房子，真的漂亮很多。例如 20 年後，可以想一想的46F 05/31 12:26
我自己操作上的經驗是,地點的差異性對漲幅的影響,大於屋齡相同區域,老屋的長期漲幅似乎真的沒有漲幅比較小
我目前持有的三峽,龍潭,大溪,都是老屋漲幅反而略高
但如果拿大溪去跟重劃區相比,當然漲幅就差異很大
不過這似乎不是因為單純屋齡的原因,還有地點差異??
話說回來,屋齡最大的差異我倒是覺得是在{開槓桿}能力
老屋能借貸的成數少,條件往往也比較差
但是新屋雖然能貸款的成數多,但是總價也高,再加上租金無法支撐房貸
所以像我這樣月薪不高的人,能持有1~3間,基本上就卡住了
反而是老屋的租金能完全支撐我的貸款本利和,甚至還超過
因此我目前做法,是用老屋租金來養新屋
推 : 比漲幅老屋贏更多吧 這例子有天老屋漲到40是四倍49F 05/31 12:35
我自己的經驗是老屋漲幅比較大,不過我接觸的區域有限,不能推論全台都是推 : 這幾年蓋的房子漂亮很多，也蓋的快阿50F 05/31 12:36
→ : 新屋能漲到120?
但這例子差三倍有點奇怪 一般兩倍都不到51F 05/31 12:36
因為我都是找屋況不好的回來整理,可能我談價技巧也還可以但這例子差三倍有點奇怪 一般兩倍都不到51F 05/31 12:36
所以我買到的四間老屋,都是破當時實登的最低價格樓地板
推 : 租屋可以殺價的喔？？53F 05/31 12:46
我遇到的租客,基本上都會跟我殺價耶~~※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 12:59:25
推 : 真的沒錯，地點也是個大因素，你列的和你的操作，真的是適合的方法，respect54F 05/31 13:35
其實是我自己想不到更好的方法了......推 : 哥，收一下信，入群邀請函56F 05/31 13:39
感謝您~~推 : 租屋不殺是棒槌吧，不過也要看物件57F 05/31 15:07
推 : 你的做法很正確，我也是保持跟你相同的觀點，也給買房的人參考，不是人人都要買預售58F 05/31 15:12
我自己是發現,持有第三間之後就卡住了,除非改走買賣的模式不然似乎很難再我這種月薪的等級持續買預售下去
推 : 想問會不會擔心有素質不良租客欠租的問題60F 05/31 16:17
當然會擔心,所以在篩選房客過程,我都會要求提供無犯罪證明年度扣繳憑單或薪資證明,有照片的工作證,還有保證人
我自己也會買房東險自保
不過目前是尚未遇到過難搞的房客,希望以後也不要遇到
推 : 謝謝分享 很值得參考61F 05/31 16:24
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 16:56:34推 : 老屋問題是價差很大 所以不會找的會覺得不會漲 會找的會覺得漲比預售屋還凶 所以說老屋漲不贏新屋 其實沒有對錯62F 05/31 16:59
老屋的確要找到低價的，得碰運氣，也得花時間，價格不像預售屋那麼公開透明推 : 去看看日本的郊區吧 未來台灣郊區的老屋將是那個模樣64F 05/31 17:30
推 : 推 加上槓桿這投報怎麼輸65F 05/31 19:03
推 : 已圈粉66F 05/31 20:42
推 : 好猛67F 05/31 21:42
推 : 買新房雖然租金投報率低 但是看的是之後賣出的增值比率另外你的裝修費用太低 因為一般人無法像你自己翻修
另外翻修需要的是現金 而新屋不須翻修 所以槓桿倍數
一樣。雖然我也是老屋派，但是老屋需要太多現金，
入門不容易，尤其是老透天進入門檻更大。68F 05/31 21:53
老屋裝修的確都是需要拿現金出來，而且找設計師價格高很多另外翻修需要的是現金 而新屋不須翻修 所以槓桿倍數
一樣。雖然我也是老屋派，但是老屋需要太多現金，
入門不容易，尤其是老透天進入門檻更大。68F 05/31 21:53
所以我才會選擇自己翻新，做中學
推 : 裝潢很漂亮 好強73F 05/31 22:07
※ 編輯: licklabium (111.248.137.65 臺灣), 05/31/2024 22:34:58--