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講到這個AB約，我就很有心得

哦對，我怎麼又有心得= =

這種AB約現在在中古屋比較少見

因為中古屋都開履保，查金流太好查

搭配實登，現在也沒幾個代書願意做

仲介壓代書執業所得壓的很重



不然現在願意配合仲介、屋主一起做AB約的，已經算相對少了

要玩這種其實做三角約比較快，中間再洗一洗

風險上大家會少一些

具體怎麼操作再請神人上來補充就好

我沒親眼所見三角約的完整過程，就不贅述了


至於AB約大宗通常是發生在整批建商

首先呢，有部分案場會祭出潛銷價

比方說行情在30，可能會先出一部分28的銷售價，找一些親朋好友來捧場

舊客戶之類的，可能人家一次兩戶三戶的買

衝個業績好兆頭等等各種因素

但這類熟客，到時候給銀行的約，就會是給35萬的價格


當然也有一整批200戶一起AB約的

哪些案場我就不點名了，省得被告

我們去現場對保時，一般都會請客戶帶財力合約書證件等等之類的一起對保

但很妙的是，案場都會說，到時候合約書再一起給銀行

不需要客戶帶合約書
（老早就用印好了= =）


大家想一個簡單的邏輯就好

對保，要核對本人，要看證件

要確認財力文件真偽等等...有無人頭戶什麼的

結果合約書不用對正本！？！？！？

而且通常案場都會要求銀行現場一整批去對保

聽到客戶要去銀行單獨對保

還會交代客戶不要帶合約書，叫銀行跟現場專案索取就好

客戶會說：代銷跟我說，叫你們跟他們要就好

講認真的，我去案場對保，目前我還沒看過“合約書正本”這玩意

當然不見得每一批都做AB價啦

也可能是為了整批作業方便之類的

但我個人是蠻納悶對保沒看到正本，到底是在幹嘛= =


當然AB約也不見得完全是為了作“高價”

有得是為了客戶需要裝潢貸所導致

比方說跟客戶簽A約，內容是房價1000萬+100萬裝潢款，總價1100萬

這100萬裝潢款，是客戶跟建商配合的裝潢公司去做裝潢花用

其實也是用在房子本身價值上倒是沒啥問題

但給銀行的B約，那個裝潢款不見了，變成總價1100萬

然後就核880萬出去了

因為有部分銀行實際在核貸時，裝潢款是裝潢款，房屋款是房屋款

你只要額外寫出來，那部分就不認作房屋總價了

會變成核1000萬的八成出來，變800萬貸款


最後最後即便你去回查實價，總價還是在1100萬，所以基本上也看不出來什麼毛病



最後，大多頭的這幾年，其實整批作價上來倒也沒什麼大不了的

因為也許一兩年前，簽約當時行情30萬，

在你兩年後房子蓋好，整批去做到35萬的B約時

可能35萬已經是那個區域地板價= =

所以大多頭這幾年基本上你也沒看過有什麼違約風險


作價對銀行的風險就是高估行情放貸

到時擔保品擔保力不足導致法拍時無法全額受償

但目前看來....除非真的爛尾樓，還沒看過有幾間法拍下去，沒全額受償的

而且啦...銀行即便知道有作價可能性

甚至回查實登發現做價，也不見得會去追索就是

一來是回頭再去估價一次，那個做出來的35萬已經是現況市場合理價

二來...建商一次讓銀行放了十幾億出去

我謝謝你都來不及我還去充康你？？

銀行去衝康你？

以後相關建商同業可能都禁跟這間銀行往來，沒人要跟你玩

而且啦，你去看整批放款那幾間大型行庫

一個整批案件上面蓋了多少官的章  =  =

搞不好大型一點的案場，一次會放出去好幾十億那種，

單一建案超過一定授信金額，

這個整批房貸“可能”還要蓋到總經理那邊去，

銀行內部稽核去掀這個案場？？

再說吧...慶富案上百億消失都沒事了

更何況這還有十足擔保一般住宅的案子= =

也沒倒帳，沒那麼多時間管你這個啦



除非！這個建案後來爛尾了，法拍無法點交導致無法受償，

或是真的莫名倒了一狗票，或是什麼房地產大反轉之類的，才有可能事後去追索

不然只要銀行沒巨額虧損

AB約這種東西基本上不會消滅

銀行、建商、客戶大家都...呵呵

你方便我我方便你，啾咪




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