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老台中人很不認同七期甚至水楠很正常.

就像之前高雄人認同文化中心,不認同美術館農16和新彎區.
(有興趣可以翻五六年"以前"本版的文章和推文,或是去高雄版翻)


不過台中和高雄有一些格局上的不同.

七期很小,價位獨立很高.

美術館農16很大.

所以後來高雄會比較認同美術館和農16是因為進駐的人很多.


"人會因為自己買了哪裡,而認同哪裡並且把她吹成神"


但實際上.

七期是豪宅區這一點你無法否認.

最簡單的,你看財團都買哪邊?

泰山家族內鬥,前董座不就是買了一棟七期之後再那邊吵架.

對,財團要買台中,他會買七期.

so...七期滿足豪宅的認定和地位沒啥問題.


豪宅區是不需要一般人認同的,他只要有錢人和財團認同就可以了.




至於為啥要買七期?

豪宅區的標榜是甚麼?

"尊貴不凡"阿....買這區就是貴就是屌就是讚.

因此財團買豪宅可以讓員工高層和股東覺得有面子老闆有面子.

有錢人買七期可以跟朋友炫耀.

至於甚麼機能??...它們買這邊的使用方式又跟一般人不一樣.

財團買七期當招待所他需要顧慮甚麼機能?家樂福?好事多?

有錢人家裡有傭人,他要顧慮甚麼便當?修車廠?

所以不要用一般人的思維去套豪宅區的結構.



而水楠其實和七期比較不一樣.

不一樣在哪裡?

他主要是產學專區.

他大部分土地都是拿來做產學使用.

以後會引進大量企業總部(叫它們搬家過來),和研發部門.

附屬的住宅區其實並不多.

而另一點在於.

你要知道七期的土地塊蓋光了.

七期平均屋齡應該在10年左右.

而水楠還是一片空地.

這代表甚麼?


這代表之後七期的房子就會開始老化.

然後"高價新案"都在水楠.


當然現在的建築老化很慢,尤其是觀感上面.

因此一個區域要因為建築老化而衰退的時間會比以前更久.

以前例如高雄文化中心或是西區,他因平均建築老了,然後被七期,美術館農16給追過去.

可能需要2x~30年.

未來可能要更久的時間.

這有拜於建築技術的大幅進步.

但無論怎樣.


空地才是炒做的燃料.

建商才是主力炒手.

沒有空地的地方永遠只會慢慢凋零.和被遺忘.


當你七期無法有足夠的空地再繼續推高價案之後.

建商自然會找另外一個區域去推高價案.

目前這個狀況在台中就很明顯,建商之後高價案會集中在水湳.

如果你還看不懂,那我建議你不要屯屋,去買台灣50正二比較好..XD

這已經不如五六年前那麼不明顯,現在簡直敲鑼打鼓告訴你就是這樣一回事.

而價格呢.

目前推案會價格略低於七期是因為他一片空地,所以需要幾個案子來打底.

之後價格就會追平七期推案.

在之後七期就沒辦法推案,因為沒空地了.

那時候在推案價自然就變成台中最貴.

這是很SOP的蛋黃重劃區的變化.


而下一點在於.

水楠這個地方,他以後主要是產學專區.

這代表甚麼?

這代表...他不需要思考怎麼往外移動.

是外面的人需要思考怎樣移動到水楠來上班..XD

另外至於機能甚麼的.

當你有人,自然就會有機能.

那個東西打造很快..

插一間百貨公司很難嗎?插幾間全聯很難嗎?弄個商圈要很久嗎?

機能永遠都不是發展的重點....

長期投資基本上都無視機能這種東西.

因為他是時候到了就會產生....


然後講講投資.

這種一定是長期投資.

中期的話要抓時機進場.

我記得2020年還是2021年初應該有建議進場七期中小坪數中古屋.

我記得那時候還提到最便宜的東西是市政交響樂,大家最不爽的興富發.

入手價應該在2x萬...

現在成交價多少各位可以自己看.

so...中期甚至中短期,七期可不可以買?

當然可以,挑對時間點就可以進場.

而且買的時候,他是"價格凹陷區"??..他是"低價區"??

不是阿...他那時候就是最貴區..XD

而可以買的主因就是,因為他是最貴區.

所以大漲的時候他最早反映.

所以你2020年進場隨便買一間,你今天隨便賣掉.

2~3年的獲利應該就很驚人.

而且我講的是"買入在賣掉"

而不是買了預售屋,然後沒賣掉在那邊吹噓"旁邊的建案都要賣多少"

我們講的都是賣掉後拿到的錢好嗎...不跟你吹價格.


我是不知道當時我這樣建議有沒有人買拉...XD

反正鈔票在自己口袋,自己對自己的錢負責.


然後講到長期.

長期最重要的是"位階變化"

為啥是位階變化.


因為你其實會發現.

一線二線三線四線五線.

位階沒變化的情況下

你同樣丟一千萬進去.

最後都是拿回2000萬回來.

大家漲幅怎麼都87%像....XD

除非你是買到總價過高的東西產生漲幅天生就是慢的狀況.
(這狀況在中南部最明顯,台北比較還好,台北高價的東西價格壓制力沒有中南部那麼強.
 當然我指大樓類產品,透天或是別墅高價位大占地,土地夠大那他就是在養地的概念.
 例如前一兩年,青海路和美術東八街角那個大透天...他是被建商用地價收購的.
 他佔地已經足夠"自己拉一間大樓"....所以可以當地價賣.
 因此有錢人高價位很愛買大佔地別墅...那是真的養地.
 對喔你家甚麼20坪30坪地坪的透天不要跟人家說在養地...XD
 尤其巷子裡的透天你要被建商收購,你孫子大概都變成爺爺了...
 因次大佔地透天別墅侵蝕到大樓類高價位產品的市場,造成大樓類高總價壓制力很大)


所以長期投資,你一定要記住.

你賺錢不是賺甚麼好地點,location....

那些都是屁.

你賺錢是賺位階變化.

無論它是二線變一線,還是五線變四線.

你不管甚麼她基礎價格多少還是環境怎樣.

他只要位階會改變,就有屯屋的意義存在.

例如林園有沒有很爛.工廠一大堆交通超爛污染很重隨便看都是煙囪.

但是因為交通建設,所以他的位階會往上跳,因此屯屋可以屯林園.

反過來.

水楠可不可以屯.

他未來會是台中最貴,但現在不是..

並且最貴我以前講過,他是沒有所謂的天花板.

他衝到一坪150萬都合理好嗎...

他是中區霸主....只要不要超越台北最貴,就是合理.

所以他除了位階往上跳外,未來如果資金繼續爆炸,那有突破天際的樂透可以抽.

所以也是可以進.

而那些...位階很難變化的地方.

老市區,沒空地的地方,沒"缺點"的地方....

都不適合長期投資.

投資這些地方跟你無腦亂買有87%最後得到差不多的利潤...XD

對喔為啥要講缺點.

因為缺點被改進是位階變化的主要形成現象之一.

像林園缺點在交通,那他之後有捷運有國道七號,並且都核准並且要通過了.

所以他的交通缺點被大幅改變.

他的位階必然產生變化.

同樣的國道七號會經過大寮,那大寮也是長期投資的選擇之一.

因此我這邊直接拿兩個極端.

蛋黃區和蛋殼區..

兩個完全不同定位的區域..

在長期置產的眼裡都是可以買的.

而重點都在於"位階變化"


有變化你才可能.

人家屯市區1000萬曾直到2000萬.

而你因為位階變化,所以至少1000萬增值到2500萬以上.(其他的要看)

至於說你要發財??

長期很難發大財...XD

當然如果你是老鳥.

你可以抓到大暴衝的時候脫手,然後再轉布局.

也就是非無腦長期持有,而是加入中期操作的概念,吃到最肥的就跑.

那當然你可以賺更多....但這要經驗和技術.

另外長期屯屋基本上就是把物件當作資產持有.

要用錢就是拿它做擔保來借錢.

平時就是收租幹嘛的.

直到...

直到他的位階變化效應都反映了.

也就是當她例如五線變四線,你看一看他沒機會再往三線爬,他大概就已經到四線穩定.

那個時候就是賣點.

未來沒變化了,位階不往上爬了....那你還屯著幹嘛?等開飯?


不過長期是你錢很多的人在屯的.

因為你攤算投報率其實並不怎麼樣.

但是因為你錢很多,你一定被"金融操作問題"逼著要屯長期.




另外長期也是甚麼鬼都可以買.

林園你買公寓也都可以賺一大筆.

通常不要買新屋就好,因為新屋折舊很兇.

但如果是重劃區,你買第一棟新屋...那就是你沒選擇的問題.

你那麼想屯這一區,他又是重劃區,那就只好買新屋嚕.

很多人會說房子老了你看他價格就不好了啊.

旁邊新屋60,你老屋才3x...

但問題是...你要跟"當時你可以買的其他東西"比.

也就是例如你屯了30年.

你要拿的是30年前可以買到的東西來比.

另外30年前可能才一坪7萬,現在3x.

而如果買老市區,可能一樣一坪7萬,現在28.



至於說甚麼老屋賣不掉??

叫他吃大便..XD...不然他把他家老屋送我?我幫他處理?



另外補一下.

水湳的開發.

但她南邊有一區"西屯工業區"

理論上都市規劃來看這個工業區會重劃.

尤其它不是農地,所以重劃的容易度遠低於農地.

但目前好像還沒收到風要重劃這一塊.

感覺市府應該是給他掛著慢慢處理.

這種重劃會變成"純住宅區"

因為這工業區的地主是零散的自然人和法人.

所以重劃後基本上就是住宅區,市府也會把他的抵費地賣給建商蓋房子.

so...這邊可以關注一下都市發展的資訊,有沒有要變動.


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※ 作者: ceca 2023-01-26 03:01:28
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