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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-09 00:53:02
看板 home-sale
作者 einstean (台北捷運世界一流)
標題 Re: [心得] 經濟蕭條的主因是房地產炒作
時間 Wed Feb  8 23:24:33 2023

※ 引述《zzzzboy (zzzzboy)》之銘言：
: 我討論的是 沒有生產卻造成房價上漲的 炒作
: 把資金放在房地產
: 如果是投資客的話
: 並不會有什麼問題
: 比較可怕的自住的買房人
: 舉一般的例子而言
: 一般人約要二十年省吃儉用才能夠把房貸還完
: 也就是說 只要這個人開始買房子 而且是自住
: 國家的消費力就會少了一個人
: 當然連消費的力量都沒有更何況是投資
: 有趣的是
: 錢並沒有變少
: 只是錢集中在當初投資房地產炒作的那些人手中
: 如果條件允許的話
: 投資客會不斷的炒作
: 直到最後跳下去的人都是自住戶為止
: 然後大部分辛辛苦苦工作的人
: 都省吃儉用減少消費 也不投資
: 經濟就開始蕭條
: 這時候投資客不管投資什麼都不會賺
: 因為工廠生產出來的產品沒有人要買 所以不賺錢
: 結果是 投資客的錢 有錢沒處花 有錢沒處投資
: 企業收益不好 企業裁員
: 繳不出房貸 就房子就被法拍
: 到這個時候 經濟才開始有轉機
: 因為投資客開始有標的了
: 買到法拍屋的自住戶有餘錢可以消費
: 企業景況慢慢好轉
: 景氣就回來了
: 以上是一個化簡的版本
: 如果房地產一直都沒有降下來呢？
: 就跟日本一樣
: 雖然每個人都很有錢
: 可是大部分的資金的在房地產上 動不了
: 景氣就會持續蕭條
: 不管怎麼降息都沒用
: 因為資金就是放在房地產上 不放出來
: 其實如果台北的住戶
: 都把房子賣一賣
: 到南部或台中 退休
: 因為中南部的房子便宜很多
: 所以剩下的資金足夠他們退休
: 資金就開始活絡
: 人民的生活也會比較好
: 舉例而言
: 一個二十年前買台北市房子的人
: 現在擁有價值2000萬的房子
: 而他的薪水有六萬多
: 他可以有足足 2000/12/6 = 27.7 年 不需要工作
: 如果他已經五十歲
: 27.7年後也大約是77.7歲 超出平均壽命
: 更不用說他到南部還繼續工作或投資
: 等等的收益
: 這樣經濟好轉 且生活品質提高
: 以上是幸運的投資客
: 以下是給沒被法拍的屋主
: 努力的賺錢吧 省吃儉用繳房貸
: 持續工作二十年 如果不被裁員的話
: 可以保住房子不被法拍
: 這就是我們生活的世界
: 發這篇文章是鼓勵大家成為投資客
: 不要老老實實的努力賺錢
: 就可以免除經濟蕭條的影響
: 下半輩子過個好日子

本魯家就是在2009年買房子的，買的是銀拍屋。
老媽的頭期款是100萬，貸款280萬，年限20年。

(我本來想殺到360萬的，銀行不給殺我也沒辦法。)


那間銀拍屋據說擺了好久都賣不出去。
房仲的部分，銀行一毛錢都不願意出，但還是有人願意接這個案子。
(成交前一刻房仲還說銀行要漲5萬塊，真的是喔....)

20年的貸款老媽10年就把它還完了。
看到清償證明的時候大家都鬆了口氣。

所以我看到貸款8成分30年還，然後還想用信貸當頭期款，
我都不知道該說什麼才好....

據說啦....
次貸風暴發生的機率大概是你連續中10幾期威力彩頭獎，
是的，是「連續中10幾期威力彩頭獎」，但是它就是發生了。

站在風口上 連豬都會飛
至於出事的時候嘛....

--
是啊.....我只是個人魚.....
無法跟王子結合，我...我的命運就是化成泡影而死去。
辛蒂公主是個好女孩，祝你們永遠幸福！
還有一件事就是....
偶爾...也請想想我.....
                             ＡＩが止まらない

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.248.185.132 (臺灣)
※ 作者: einstean 2023-02-08 23:24:33
※ 文章代碼(AID): #1Zuxwrjo (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675869877.A.B72.html
※ 同主題文章:
● 02-08 23:24 einstean. ■ Re: [心得] 經濟蕭條的主因是房地產炒作
　 02-09 12:03 ceca. ■ Re: [心得] 經濟蕭條的主因是房地產炒作
　 02-09 12:57 cola330. ■ Re: [心得] 經濟蕭條的主因是房地產炒作
　 02-09 17:09 TheDream. ■ Re: [心得] 經濟蕭條的主因是房地產炒作
　 02-09 17:12 jfw616. ■ Re: [心得] 經濟蕭條的主因是房地產炒作
→ IBIZA: 可以分100年我一定借到爆1F 02/08 23:28
→ KrisNYC: 麻煩分我一點 我也借爆2F 02/08 23:29
→ IBIZA: 分越多年 抵抗金融風暴的能力越強啊3F 02/08 23:29
→ kyova: 如果非要在這份房貸上加上一個期限我希望是一萬年。4F 02/08 23:30
→ einstean: 雷曼倒了，AIG還要美國政府救，你還想借到爆？5F 02/08 23:30
→ KrisNYC: 挖賽1億房貸分一萬年還 一個月要不要1000啊 .....6F 02/08 23:30
→ IBIZA: 他們倒了 關我借錢甚麼事7F 02/08 23:30
→ KrisNYC: 你讓我當總統或央行行長 我慢慢想這個問題8F 02/08 23:31
→ IBIZA: @K 還是要利息的  分太多年其實就意義不大9F 02/08 23:31
→ KrisNYC: 當死老百姓當然是能分期就借爆 不借棒槌阿10F 02/08 23:31
→ IBIZA: 通膨抵銷效果  2%算 100年是1/711F 02/08 23:32
→ KrisNYC: 我覺得還是借耶用一萬年算所得比 你可以買整動信義聯勤了12F 02/08 23:32
→ kyova: 幾乎都繳利息的時候就沒差太多了。13F 02/08 23:32
→ KrisNYC: 效益太大了 不可能不借 而且越晚借 資產價格膨脹越多14F 02/08 23:32
→ KrisNYC: 搶快阿  哈哈哈哈
→ IBIZA: 利息就繳不起了  2億的2% 400萬...耶 其實我繳得起...16F 02/08 23:32
→ IBIZA: 幾乎都是繳利息的情況 就剩通膨抵銷效果了
→ KrisNYC: 你看吧 給你無線寬限期你就永遠寬限了 怎可能繳不起18F 02/08 23:33
→ IBIZA: 開玩笑的啦 哪有可能一年花400萬利息去住...19F 02/08 23:34
→ IBIZA: 利息全都是費用耶..
→ KrisNYC: 你會借去做別的事吧21F 02/08 23:35
→ IBIZA: 豪宅肯定不值的  租豪宅不用多少錢22F 02/08 23:35
→ KrisNYC: 買個商辦收租賺利差之類的23F 02/08 23:35
→ KrisNYC: 豪宅是錢夠多的時候用來爽的 我舉例錯誤
→ einstean: 我在想，如果美國放手讓AIG倒掉會不會是短空長多？25F 02/08 23:37
推 pauljet: 這個講法太過簡化 次貸為何叫次貸 了解一下 他並不是因26F 02/08 23:38
→ pauljet: 為單純的擴張信用 相反的 他是把太多不良債權打包再拿出
→ pauljet: 去賣 所以叫次貸風暴嘛 這才會出問題
→ IBIZA: 美國早點發現QE這麼有效 基本上連雷曼都不會倒29F 02/08 23:39
推 CaLawrence: 次貸風暴開始炸開就是連利息都已經還不出來了30F 02/08 23:39
→ CaLawrence: 因為不少人買進買房地產已經沒打算還利息了
→ CaLawrence: 那時候的氛圍是 買來 兩個月後就要賣了
推 s26492755: 真的慘 還在次貸33F 02/08 23:39
→ IBIZA: 不對 美國次貸會炸是結構性因素 不是甚麼利息還不出來34F 02/08 23:40
→ s26492755: 那時候連狗都能貸款35F 02/08 23:40
→ CaLawrence: 放貸非常氾濫+信評機構亂來+投行加槓桿=寄36F 02/08 23:40
→ einstean: 這就是資本主義的天堂美國，加上沒有管制的下場。37F 02/08 23:41
→ CaLawrence: XD誇張一點說  你連你兒子的洋娃娃都能貸款38F 02/08 23:41
→ IBIZA: 第一個是美國房貸採有限追償制  第二個是貸款證券化使核貸39F 02/08 23:41
→ IBIZA: 銀行無須承擔風險
→ IBIZA: 這兩個因素財造成狗都能貸款
→ CaLawrence: 最屌的是這貸款還可以拿到AAA rating42F 02/08 23:41
推 s26492755: 其實Ca跟IB 說的都有中啦43F 02/08 23:42
→ IBIZA: 其他的都是狗尾巴了  雖然狗尾巴超大條44F 02/08 23:42
→ s26492755: 對啊 狗的等級可能比你高喔45F 02/08 23:42
→ s26492755: 當下真的什麼阿貓阿狗都超A客戶
→ CaLawrence: 都沒錯啊 但導火線就是升息負擔加重 不然利息能付47F 02/08 23:42
→ CaLawrence: 泡沫就還可以繼續吹
→ s26492755: 問題是 台灣沒有啊 要講幾次49F 02/08 23:43
→ CaLawrence: 主要就是利息都付不出來 銀行接收資產發現50F 02/08 23:43
推 CaLawrence: 哇這什麼垃圾東西
→ IBIZA: 不對52F 02/08 23:44
推 s26492755: 台灣沒有次貸 講到我鵝子都懂了53F 02/08 23:44
→ IBIZA: 沒有有限追償制 很多人根本不會貸  沒有貸款證券化  很多人54F 02/08 23:44
推 KrisNYC: 07年的伯南克太菜 而且葛林斯班的遺威還在 不然柏南克55F 02/08 23:45
→ IBIZA: 根本銀行不會貸給他   沒有這兩個因素  次貸市場可能根本56F 02/08 23:45
→ s26492755: 追償差很多 反正我就爛 房子給你57F 02/08 23:45
→ CaLawrence: 其實銀行能打包賣出也要信評機構加持 不然rating bb58F 02/08 23:45
→ CaLawrence: 的債券也沒那麼好賣
→ KrisNYC: 2003就讓日本QE測試這麼多年了 他完全沒理由不QE60F 02/08 23:45
→ KrisNYC: 是後才變成QE之父也是始料未及
→ IBIZA: 微不足道  像台灣就幾乎沒有次貸62F 02/08 23:45
→ s26492755: 台灣 我就爛 房子給你 然後一輩子帳戶不能有錢 會被扣63F 02/08 23:45
→ s26492755:  口憐
→ einstean: QE這麼有效，大概出問題的機率也是10幾期威力彩吧XD65F 02/08 23:46
→ KrisNYC: 格林斯班連被告內線交易都在法庭上跳針QE遲早會有報應66F 02/08 23:46
→ s26492755: 那時信評機構有跟沒有一樣67F 02/08 23:46
→ KrisNYC: 你就知道葛林斯班這種傳統教義派害慘美國 沒有200868F 02/08 23:46
→ CaLawrence: 反正就問題很多啦 每個地方都一堆問題 最終就是導致69F 02/08 23:46
→ CaLawrence: 終端付款能力不足支撐房價與利息 就炸了
→ KrisNYC: 中國根本幾乎沒有崛起的機會71F 02/08 23:47
→ s26492755: 好啦就問你一句 台灣哪來次貸了 不要亂類比72F 02/08 23:47
→ CaLawrence: 當然沒有適度用qe提供流動性也是一個問題 導致金融機73F 02/08 23:48
→ CaLawrence: 構借不到錢度過難關 不然其實很多mbs也是正常還款 根
→ CaLawrence: 本沒必要走到打折拍賣
推 s26492755: 講不出來在那邊靠北靠母76F 02/08 23:48
→ einstean: LTCM，安隆案都是被認為不可能發生問題的東西。77F 02/08 23:48
→ s26492755: 講台灣有的東西好嗎78F 02/08 23:49
→ KrisNYC: 基本上都算是時代眼淚 一些當初不完善的法規 和金融科技y79F 02/08 23:49
→ CaLawrence: 但就是這樣 當你發現a級債券實際上是一包bb的債券 你80F 02/08 23:49
→ CaLawrence: 還會相信aaa的pool裡面包了什麼好東西嗎？ 炸
→ KrisNYC: 無法直接防堵的東西 看過李奧納多那部Catch me if u can82F 02/08 23:49
→ CaLawrence: 台灣不至於 差太多了 美國次貸那個問題現在回頭看真83F 02/08 23:50
→ CaLawrence: 的超級誇張扯
→ KrisNYC: 那年代你可以東岸拿假支票cash out 等西岸3小時候上班85F 02/08 23:50
→ CaLawrence: 真的是金融機構聯手犯罪的程度86F 02/08 23:50
→ KrisNYC: 才發現這張票不能給錢 但你已經把現金提走了喔 這只是87F 02/08 23:50
推 s26492755: 真的扯啊 封面林志玲打開變如花88F 02/08 23:50
→ IBIZA: 可以被信評接受aaa, 是因為分層打包的關係89F 02/08 23:51
→ KrisNYC: 1980年代的事 不是多久以前耶 我們爸媽都3x歲的年代90F 02/08 23:51
→ IBIZA: 分層打包聽起來其實很合理  但擋不住系統化風險91F 02/08 23:51
推 CaLawrence: 對但應該是有個極限的 你一堆bb的債券怎麼包 怎麼包92F 02/08 23:53
→ CaLawrence: 出一個aa+的pool很誇張 中間差了可能十個notch
→ CaLawrence: 違約率已經都比收益率高了 還能給到aa 這就很扯阿
→ IBIZA: 調整BB債券的優先支付等級啊95F 02/08 23:54
→ KrisNYC: 次貸有時間差 你2004年看起來是aa+的hold房貸公司的債96F 02/08 23:54
→ IBIZA: 100單位總計100萬美元的BB債券, 一年產生10萬美元的利息97F 02/08 23:55
→ KrisNYC: 到了2007用利率或市況下去已經要降3~5個notch98F 02/08 23:55
→ IBIZA: 違約率可能只有10%, 也就是期望值90萬99F 02/08 23:55
→ IBIZA: 打錯 期望值9萬
→ KrisNYC: 違約率也是落後指標就是了 太平時代10% 金融危機那年90%101F 02/08 23:56
→ IBIZA: 9萬拿3萬出來優先分配給前30單位  後70單位只分配6萬102F 02/08 23:56
→ IBIZA: 這不就創造了30單位的AAA債券  跟70單位的C債券
→ IBIZA: 然後70單位的C債券 期望值6萬 你可以再打包一次
→ IBIZA: 再創造出優先拿3萬的30單位AAA債券  跟40單位拿3萬C-債券
→ IBIZA: 看100單位BB債券 不就被變出60單位黃金了嗎
→ IBIZA: 這個例子 透過分層打包  你可以創造出90單位的AAA債券
→ IBIZA: 跟10單位的真.垃圾
→ IBIZA: 但那90單位AAA債券拿去賣,你就能賺到買100單位BB債券的錢了
→ IBIZA: 這個就叫做階層式MBS
→ IBIZA: 華爾街金童年薪 1000萬美元 真的是有道理的
推 KrisNYC: 18124你不是已經當了十多年包租公 之前是做資訊的媽112F 02/09 00:03
→ IBIZA: 是啊 怎麼了113F 02/09 00:04
→ KrisNYC: 為什麼你財金這麼熟 熟到像當過外商理專...114F 02/09 00:04
→ KrisNYC: 好奇耙喔 人的才能差異真的可以差很多耶
推 CaLawrence: 你這套方法沒錯 就是prepay速度切出不同的squential116F 02/09 00:05
→ CaLawrence: 其實現在還是這樣 但問題是 那時候是bb包出來變成aaa
→ CaLawrence:  一包 aa一包 a一包  就沒有然後了 而且就連aaa的那
→ CaLawrence: 包 都被美國政府罰錢了 就是連aaa那一包其實都沒到aa
→ CaLawrence: a的水準
→ KrisNYC: 這段我看過別的敘述 但沒有18124講得這麼簡單明瞭121F 02/09 00:08
→ KrisNYC: 有點吃驚
→ IBIZA: 現代信用評等就是用模型套公式  了解當下模型 就能創造出123F 02/09 00:08
→ einstean: LTCM還是諾貝爾獎得主搞得勒，華爾街金童算啥？124F 02/09 00:08
→ KrisNYC: 他人可能兇了點 但很適合當資優班老師作育英才125F 02/09 00:08
→ IBIZA: 套模型之後能拿到AAA的金融產品..126F 02/09 00:08
→ einstean: 不曉得出大包的時候這些人有沒有被究責？127F 02/09 00:09
→ IBIZA: 通常真的出問題才會知道盲點在哪128F 02/09 00:09
→ IBIZA: 當然 也很可能是因為這樣評下去  信評公司也有好處 所以當
→ IBIZA: 做不知道中間作弊
推 CaLawrence: 但其實那就是sub券的概念而已 沒那麼複雜 正確的做法131F 02/09 00:10
→ CaLawrence: 應該是像現在金融債的評級 issuer rating fix住上限
→ CaLawrence: 然後bond rating如果帶有callable或者sub甚至tlac ra
→ CaLawrence: ting都會往下掉
→ CaLawrence: 當然有啊就被美國政府罰錢
推 ZackRyo: 不要在次貸了吧，那些東西該堵的都堵完了，連最基本的流136F 02/09 00:14
→ ZackRyo: 動性不夠造成可能壞賬或拋售潮都不會發生，資產直接抵押
→ ZackRyo: 給FED或央行借就好
推 Morphee: 我學弟就這樣幹 賺一千萬以上嘍139F 02/09 00:14
→ ZackRyo: 連股票這種風險性資產都能抵押借錢了，真的省省力氣140F 02/09 00:15
→ IBIZA: 理專是玩人家錢  我是玩自己錢141F 02/09 00:15
→ Morphee: 看到清償證明鬆口氣？這正是貧窮腦的特徵142F 02/09 00:16
推 CaLawrence: 不對你想想 每年10%default 代表10%損失 只剩下90%繼143F 02/09 00:16
→ CaLawrence: 續付利息 代表利息剩下9% 連應付這個pool的損失都不
→ CaLawrence: 夠欸 這種pool切出來的最後10%東西誰敢買
推 KrisNYC: 台灣的話就是黑道阿 笑 aka資產管理公司146F 02/09 00:17
→ CaLawrence: 等於拍賣的時候就預期最後10%不會有人買了嗎 因為都147F 02/09 00:17
→ CaLawrence: 會是100%default 這種債券應該會直接被評價為d吧
推 CaLawrence: 而且這個pool 也不是只維持一年 代表每一年這樣decay
→ CaLawrence: 下去 很快你aaa的東西也是會被燒光
→ KrisNYC: 我個人看法 當初整包如果是bbb 你切到最後 時間差關係151F 02/09 00:20
→ KrisNYC: 最後留在你公司那10%還是被掛bbb
→ KrisNYC: 不會因為你把aaa aa- a b+都賣光了 他就變成d
→ CaLawrence: 我自己做過mbs trader一小段時間 08連怎麼做我不知道154F 02/09 00:22
→ CaLawrence:  但現在mbs結構主要是是用本金prepay速度在切 就是如
→ CaLawrence: 果有人提前還款 你可以先拿 而不是說default燒不到你
→ CaLawrence:  或許有什麼其他文獻能否讓我參考一下
→ CaLawrence: 沒有 他的意思是說 有人default 的話 被分到aaa的清
→ CaLawrence: 償順位較高所以不影響 那你被架上這個額外的義務跟限
→ CaLawrence: 制 你的rating一定不可能跟原本相同
→ IBIZA: 不需要賣到最後10%161F 02/09 00:24
→ CaLawrence: 有點像是說 你買了一個產品是 只要這五百個a級債券有162F 02/09 00:25
→ CaLawrence: 一個人違約 那你的產品直接歸零 這就不可能會是a級債
→ IBIZA: 30萬債權值利率10%, 存續五年, 存續期間總價值是45萬164F 02/09 00:25
→ IBIZA: 當這些債券從10%違約變成幾乎不會違約, 市場可接受殖利率
→ IBIZA: 降到5%, 這30萬債券可以用36萬賣掉
→ IBIZA: 當然中間有一些時間價值誤差
→ IBIZA: 36+36*0.05*5=45
推 CaLawrence: 我有一個疑問 這個債券的切法或者說名詞叫做什麼 因169F 02/09 00:28
→ CaLawrence: 為像是現在的mbs 最後拿本金的叫做sequential z i大
→ CaLawrence: 你講的那個有沒有個名詞之類的
→ IBIZA: 100萬債權有90萬都這樣處理  可以賣出108萬172F 02/09 00:28
→ IBIZA: 我不是看學術書的XDD 所以沒辦法提供名詞解釋
推 CaLawrence: 沒關係 謝謝 這其實也不是學術名詞pool seqential z174F 02/09 00:31
→ CaLawrence: 這些都是華爾街那些ib取得名字 比較像產品名稱
→ CaLawrence: 我是真的蠻好奇那時候他們具體怎麼做的 我來想看看怎
→ CaLawrence: 麼搜尋
推 kusomanfcu: 台灣的次貸就地下錢莊啊，你以為地下錢莊這麼勇？然178F 02/09 00:41
→ kusomanfcu: 後還能把債務再包裝給銀行去銷售？
→ kusomanfcu: 如果台灣房貸拿來包裝抽債券 包準AAAA好嗎 比AAA還屌
→ kusomanfcu: 除非死或沒人追償 不然都要還
→ kusomanfcu: 包裝成
→ kusomanfcu: 重點台灣就是沒這種結構式問題
→ CaLawrence: 不可能啦 國家風險就cap住了 台灣我記得才aa+ 你最好184F 02/09 00:43
→ CaLawrence: 就是aa+而已

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