※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-25 20:50:13
看板 home-sale
作者 標題 Re: [請益] 現在可以買房ㄇ
時間 Sat Feb 25 19:08:39 2023
好吧之前可能其他文章沒講得很清楚.
目前是通膨格局.
這一點很重要.
營造成本現在很高,未來也不會往下降甚麼.
更不論基本薪資往上拉造成連零工雜工交管幹嘛的薪水都上拉.
所以就算甚麼鋼價有些波動.
但實際上營造廠蓋房子的成本都高居不下.
這是全面通膨的問題,不是你一個鋼價還是水泥價就會讓營造成本下降的問題.
然後現在開案的建案大多都是蓋好的.
蓋好的建案他可能蓋了兩三年m所以他平均營造成本會低於現在新蓋的.
在這種情況下,例如他要賣50好了.
等到更未來,營造成本大漲後才開案蓋的房子.
你是認為他們要賣多少?45?.....
他會嗆你你幹嘛不自己蓋..
當然就是55~60阿.
而這一次營造成本大漲,很多建商都吃到虧各位也知道.
而市場又剛好極速冷凍.
造成很多建商利潤從以前的35%左右降到25%左右.
一時的產業波動它們可以吞.
但是遲早都會討回來.
這也是為啥最近新建案都還在往上拉價的主因.
因為他們要把利潤拉回35%.
然後.
然後"沒有人會去破壞市場"
因為中小建商全面出局是一點.
因此沒有不安定籌碼在那邊快要破產了跑路前降價大拍賣.
另一點是.
最近政府和台糖之類的不知道是吃錯甚麼藥.
土地都不太賣,賣一些五四三的爛地,要嘛太小要嘛形狀奇怪要嘛地點很爛.
只會推一些甚麼地上權...靠邀,誰對地上權有興趣阿.
這造成土地釋出量太低.
因此土地價格也高居不下.
so...唯一可以逆向破解營造成本的就是地價下降.
但是目前市場,我們偉大的莊家,
護盤護的好啊!!!!!!
要是這時候各縣市政府瘋狂賣地,起標價都是行情打6折.
我相信地價就會大幅下降.
也會有小建商開始冒出來,你大建商賣50,我在旁邊賣45.
但問題就是現在各縣市政府護盤護的太好了.
造成土地價格維持在那邊.
因此.
一個建案最大的兩個成本.
土地成本持平,營造成本大漲.
之後管銷15%也因為通膨和基本薪資上漲也上漲.
造就現在就連冷盤建商房子都是加價在賣.
這種情況還是在升息循環當中.
而且是升息循環從快速升息到已經升息尾聲.
而台灣上一次才半碼.這一次你是說要升多少?半碼?還是不升?
但是反過來.
今天台灣不動產市場不是因為大失業潮,產業大崩潰,企業倒大半產生的冷盤.
而是因為"好像要升息了先不要買好了"
"市場好像要轉冷了,先觀望好了"
"房價好像要跌了,先等等看有沒有便宜可以撿"
造成的.
所以是心態面影的影響,非本質上的影響.
那請問最關鍵的影響因子是升息的不確定性.
而當升息的不確定性告一段落.
然後開始轉降息會怎樣?
是不是.
"喔降息開始了,要買房了,後面會變貴"
"現在是低點"
而建商這段時間又因為成本關係只能升不能降.
並且她的利潤還暫時性被壓縮.
你說等到降息開始他們會怎樣..XD
他們會大幅拉價,至少先把利潤拉回35%.
然後用市場告訴你"房價要開始大漲"
畢竟.你會發現無論你去哪一個案場,全部的建案都是這樣.
所以你就吞下去.
而當新屋買家吞下去.
你是當中古屋屋主是白癡?會降價賣..XD
你火星來的?
自然就繼續比價的方式把中古屋往新屋價靠嚕.
那...
那就只是再一次的大漲波而已.
沒啥新意.
歷史重演.
不段的重複.
so...
你這段時間就是不想買ok阿.
降息前要買.
不買你自己看著辦.
你可以有滿口理論.
但你只要上街去看真實的市場.
你應該會回家後窩在被窩嘲笑自己的愚蠢.
而不會嘲笑自己滿口理論是愚蠢的.
要嘛就是死不認錯,認為天下都是錯的只有自己是對的.
自己永遠都是比天下人都聰明,自己是天才.自己是神,自己超厲害的.
租屋股神.
要嘛就是.
現在還是窩在家裡不曾踏到馬路上一步的.
租屋魯蛇...XD
呵呵...省省吧.
你那麼厲害,不要說買房子,你早就身價幾億幾十億了.
還在這邊跟幾百萬幾千萬的房子煩惱他漲跌.
我們投資客基本上都是看很多很多之後才判斷.
而不是有一套理論才去看東看西...
這是對市場的尊重.
也是對自己口袋鈔票的尊重.
市場永遠是對的.
你要先看市場才去思考理論.
至於少子化.
在講一次.
天塌下來有經濟產業GDP內需市場勞保健保國民年金政府收入地方政府財政頂著.
然後金融市場上,最脆弱的產品,永遠都是貨幣...XD
真的少子化產生,到時候貨幣也會很慘烈.
另外要燒也是從鄉下燒起,你鄉下先看到跌,燒到六都都要幾十年.
阿你現在鄉下看到跌了?
那就算哪一天燒到六都好了,50年後.
阿靠邀,房價都幾十億再算.
你他媽的終於讓你等到少子化下跌了喔..XD
讚喔!!!
阿你鄉下都沒看到少子化產生房價跌
整天把少子化掛嘴邊.
是真的大腦有病.
還是精神有病...XD
買不起房子壓力太大,精神異常??
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.100.39 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-02-25 19:08:39
※ 文章代碼(AID): #1Z-UmvB- (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677323321.A.2FE.html
※ 同主題文章:
02-25 10:58 ■ [請益] 現在可以買房ㄇ
02-25 17:25 ■ Re: [請益] 現在可以買房ㄇ
● 02-25 19:08 ■ Re: [請益] 現在可以買房ㄇ
02-25 20:30 ■ Re: [請益] 現在可以買房ㄇ
02-26 16:32 ■ Re: [請益] 現在可以買房ㄇ
推 : 中古屋也要花錢維護吧 維護裝修的成本也在漲 誰會降價賣1F 02/25 19:13
這通常是最先反映到租金的原因.
修東西變貴.
所以房東回收房子在出租租金就上漲.
→ : 現在蠻多中小建商利潤是低於20%的，說實話之後要能2F 02/25 19:15
→ : 回到幾年前動不動就30%不太容易
→ : 回到幾年前動不動就30%不太容易
那是因為急速冷盤.
他們沒有時間去拉.
所以等到下一次,就會報復性上漲.
最大的目的是把這個利潤空間補回來.
而也因為利潤空間太低.
所以既無空間可以下跌.
也不會有資金跨過來搶市場削價競爭.
因此現在會成為一個堅強的底部.
只能往上,無法往下.
原因在於成本.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:17:52
推 : 想問C大 之前你有提到低價的小物件 但是30~40年的老屋4F 02/25 19:17
推 : 想請教C大，近幾年通膨格局，未來三民區民族工業區都更5F 02/25 19:17
→ : 及黃線捷運的前景，附近預售建案平轉建議先期入手嗎？
→ : 及黃線捷運的前景，附近預售建案平轉建議先期入手嗎？
投資來講,你不如買河堤的中古屋去等...
捷運目前對高雄房價影響力很低.
可以忽略.
你看橘線紅線對房價影響都那麼低,憑啥黃線會比較明顯.
百貨公司目前效應都比捷運好.
當然你說很長期.
反正捷運宅沒比較貴.
可以順手追就順手追.
so..捷運不用特別去追,但是如果價格一樣,有捷運自然優先.
但不值得特別花多一點錢去布局捷運.
→ : 買入這種的會有後續很多問題吧7F 02/25 19:17
老屋有問題,花錢翻修就好.
以租金來看,提取一點點就可以支付維護費用.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:20:24
推 : 推~8F 02/25 19:18
推 : 政策一轍 多久會徹？明年後年、甚至可能十年都說不準，誰9F 02/25 19:20
→ : 能預測到美國利率會升到6-7%，同理也許利率6-7%才是新常態
→ : 能預測到美國利率會升到6-7%，同理也許利率6-7%才是新常態
美國都要衰退了...XD
是可以撐多少多少年阿?
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:20:48
另外美國要破產了...XD
最近在不提高舉債上限,就要債務違約.
高利率是那麼好維持得喔?
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:22:23
推 : 6-7%美國債券流動性問題就搞死財政部11F 02/25 19:22
推 : 美國快衰退 哪裡看出來的12F 02/25 19:22
→ : 一堆華爾街新聞都在說美國衰退啊，信不信就看個人13F 02/25 19:25
推 : 美國每年嘛喊衰退，哥看是再不降息套多要衰退了14F 02/25 19:29
推 : 之後高汙染產業又要花錢買碳權 水泥會更貴...15F 02/25 19:34
→ : 鄉下永遠不會跌啊 根本沒有價值的東西怎麼跌16F 02/25 19:35
→ : 要跌也從郊區開始
→ : 要跌也從郊區開始
鄉下沒有價值???
有沒有去鄉下看過房子..XD
我是不知道大家的鄉下定義是多鄉下.
高雄林園,桃園觀音可能都不夠鄉下.
這些地方都還在大漲.
可能甚麼雲林的甚麼埔南之類的才夠鄉下..XD
啥?你說你雲林人活了大半輩子不知道埔南在哪?
對阿,這樣才夠鄉下麻...XD
然後可以去看一下這種等級的鄉下.
如果有交易,價格有沒有往下.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:39:20
→ : 美國破產就搞笑了 美國破產等於人類文明破產18F 02/25 19:37
→ : 真的衰退就要開始QE了19F 02/25 19:38
推 : 美國會破產就是要變成瓶蓋是貨幣的世界了20F 02/25 19:39
→ : 其實現在就是美國失業率還是一直在降 所以才有底氣說要維持21F 02/25 19:39
→ : 高利率
→ : 高利率
破產是一個數字問題.
而地方政府.
底特律不就破產.
底特律應該不是中國的...
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:40:05
美國要債務違約危機.
租屋股神做投資的居然不知道這件事情?
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:40:27
目前美國失業和就業是結構問題.
不過因為失業率目前很低.
所以fed似乎要承擔一定的結構變化.
現在主要是基層服務業類型缺人.
但是科技業系列都在裁員.
這是目前美國結構問題.
有頭有臉的公司都在裁員,裁的薪水都是比較高的.
而缺人的都是底層的工作為主.
不過這應該會有限度地去承受,真的局面擴大,美國政府也受不了.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:42:26
推 : 最好笑的是把臺灣當美國，美國差不多升了17碼，台23F 02/25 19:41
→ : 灣差不多碼，你
→ : 哪裡來的感覺，台灣會連追15碼XD
→ : 灣差不多碼，你
→ : 哪裡來的感覺，台灣會連追15碼XD
推 : 推c大26F 02/25 19:41
推 : 請問現在台南東區預售33-36適合買嗎？27F 02/25 19:43
推 : 預售近期應該還是自住取向，投資的話感覺依舊不建議預28F 02/25 19:45
→ : 售
→ : 售
跟中古屋價差太大.
所以投資買中古屋.
你要想,你買新屋你賣的時候是中古屋.
而你賣的時候跟其他中古屋價差那麼大.
你自然漲價會被拉扯的很嚴重.
反觀其他中古屋會大幅感謝你把他們的價格往上拉.
所以投資一律建議買中古屋.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:47:39
推 : 中寮都沒在跌惹 疑 中寮在那裡～～～～～30F 02/25 19:47
高雄的中寮在中寮山.
南投的中寮鄉也在山上.
桃園中寮在山腳下
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 19:53:24
推 : 對耶為什麼鄉下沒跌 我看連雲林都能漲==31F 02/25 19:55
推 : 鄉下供給量很少，屋以稀為貴32F 02/25 20:01
其實主因
台灣錢太多...
因此相對的資產價值被低估太多太多.
你錢那麼多理論上資產價格不是今天的價格.
但是因為受到政府干涉or資產價格復甦速度跟不上資金繼續膨脹的速度.
所以才會,怎麼漲了半天房價還是可以漲.
阿就沒漲夠阿....
一大堆五四三的原因讓該上漲的漲幅被壓制.
那自然今天沒漲夠的明天漲,明天又累積明天本來該漲的...
台灣很有錢的,有錢到靠杯.
鄉下會漲其實還真的跟地價有關.
鄉下你要弄一棟房子,你要弄土地然後找營造去蓋.
真的鄉下,營造蓋房子一定收你比較貴,因為車程的問題.
然後你要弄到的地價再漲.
所以新蓋房子一直都在越來越貴.
那...老屋,自然吃定你,你新別墅要1300萬,我老透天也要賣你300萬不過份吧.
你只要翻一翻150萬就可以住了.
但是當年他老透天可能100萬取得的.
所以...他漲了.
而.
因為持有成本很低.
所以你想買便宜,他才不想賣哩.
不然租給人家工廠屯貨,一個月拿個幾千塊租金也不錯.
所以你去真的鄉下去看,很多爛屋都在屯貨.
除非是爛到垮掉那種...
so...只要可以住人的房子,就會有其他使用方式.
而垮掉的你要住也不會買....
直到有人想要他的土地,買來無論是蓋別墅還是弄個鐵皮工廠,才跟他買...
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 20:08:49
推 : 謝謝老師分享，拌嘴就是會激發出好文章XD33F 02/25 20:04
推 : 中古屋最近追價很凶34F 02/25 20:09
另外注意.
持有成本尤其是稅金,是很重要的影響因子.
日本鄉下會跌是因為稅金和老屋強制維修支出.
因此當產出低於這個成本(還不論房屋貸款利息),那必然價格會垮掉.
所以租金除了跟兩大成本總和,資金和持有成本做對比是基本面外.
你真的要討論少子化崩盤.
就還要進一步對比,租金跟持有稅金對比.
如果租金比持有稅金低,那一定崩盤.
最經典就是底特律...
美國今天就是租金低於資金成本+持有成本.
但是房價雖然跌,但是也是慢慢的跌,不會有崩盤現象.
但是如果你要突然垮掉.
就像底特律,產業崩潰,直接造就房租低於稅金的情況.
那就崩盤!!!!
崩到用球鞋可以換一棟房子.
而你也不想去換.
因此高稅金的地方很容易崩盤.
※ 編輯: ceca (61.227.100.39 臺灣), 02/25/2023 20:12:50
推 : 感謝，看您的文章常常能夠腦袋清醒35F 02/25 20:09
推 : 台灣真的靠北有錢36F 02/25 20:10
推 : 房蟲還在洗房價低估，手上幾間房，50間有沒有？40有沒有37F 02/25 20:13
推 : 很多小建商在賣地 這種不會流到公開市場38F 02/25 20:16
推 : 某國營因為3年內預計完工入帳的營收都有10億以上，所39F 02/25 20:20
→ : 以這幾年不會積極釋放六都精華土地
→ : 以這幾年不會積極釋放六都精華土地
推 : 就說國民黨炒房高手阿，宜蘭更厲害，屯一堆地再來開發41F 02/25 20:26
→ : 一堆人還在那邊罵政府，中央地方傻傻分不清
→ : 再來爛尾樓不知道會不會增加，體質不好的建商出場
→ : 該擺爛的應該也擺下去了？
→ : 今天才經過新市永就村的那個爛尾樓，什麼coco2的
→ : 一堆人還在那邊罵政府，中央地方傻傻分不清
→ : 再來爛尾樓不知道會不會增加，體質不好的建商出場
→ : 該擺爛的應該也擺下去了？
→ : 今天才經過新市永就村的那個爛尾樓，什麼coco2的
推 : 很多人的鄉下= 雙北捷運沒有到的地方，可撥46F 02/25 20:35
推 : 就很多人以為建商是白痴47F 02/25 20:39
推 : 是很多人期待30年前的崩盤可以再現48F 02/25 20:40
→ : 只要是公司就是要賺錢，尤其上市大公司是有目標的49F 02/25 20:40
→ : 台中中期投資1x年中古房 是要等確定降息 還是現在可入50F 02/25 20:48
→ : 場呢
→ : 場呢
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