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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-26 07:31:08
看板 home-sale
作者 xeloss (早稻田自耕農Alex)
標題 Re: [心得] 都廳大院畢業文
時間 Sat Feb 25 14:34:33 2023


※ 引述《wuxinst (wuxinst)》之銘言:
: Hi 我是原波的未來鄰居~
: 也來分享一下為什麼手滑買下去的想法
: 絕對不是建商 代銷的人來廣告 不然沒gg..
: 先說我是考量未來要自住的,但還是有考量未來發展性和漲幅,代銷說未來這塊地兼顧市
: 政中心、水岸、捷運旁、大公園、科技園區等利多,我是滿認同的,但相信還是很多是話
: 術,可以鞭的XD
: 優缺點如下:
: 1. 有人說三重+9天堂,我以前住過忠孝橋附近,的確天台附近比較亂,但未來這塊地自
: 成一格都是新房子,應該還好。加上我生活圈、上班、老家、小孩學區都在台北市中心,
: 所以這點還好
: 2. 建商茂德,一開始代銷就開門見山說很多網路風評不好,但也有說明原因,包括發生
: 爐渣等,網路可以自查,但此案就有保證用料的公證書讓人較放心
: 3.茂德格局差問題,的確我看很多房型是狹長沒有採光的,那不ok,或是三房但實際坪數
: 只有17坪上下,第三房很小真的硬格。
: 但其實好好挑他還是有還可以接受的房型,A棟、E棟、F棟等有些三房格局我覺得還行,
: 主加陽實際坪數到22以上空間會比較好,不是全部格局都很差,如果對格局很要求或很有
: 想法的,建議完全不考慮。
: 另外缺點是全部廁所都沒有開窗,可惜了,只是我自己現在住的也是用多功能乾燥機其實
: 還可以
: 4.要蓋五年,2027才會好,雖然會擔心現在是房市高點會修正,但五年後還是漲的機會應
: 該還是比較大。我現在不買,以後買還是更貴,真的存錢也追不上,真的可憐。
: 蓋五年的付款條件也比較輕鬆,簽訂10%,可以爭取簽約後分次給完,之
: 後幾乎每一年才需要2% 2%付,共五次直到2027年,相對輕鬆。未來要買要住要租其實都
: 可以
: 5. 建商要求簽署同意交屋前不能轉售,條件比現在修法還嚴格。但某種程度也讓短期操
: 作的投資客不會來,也避免五年內投資客拋售影響價格
: 6. A棟下來就是先嗇宮捷運站超方便,前一站可以接機捷,後一站可以接新北黃線,到台
: 北北車 換藍線紅線都方便。相較三重大都會左岸右岸一堆建案離捷運很遠,或是搭很不
: 方
: 便的機捷,那些地方的房價還比這邊高,這邊房價凹陷區光橘線捷運一分鐘的優點,似乎
: 很划算
: 7. 先嗇宮離先嗇宮捷運站根本很遠,沒有宮廟問題,實際走過就知道,先嗇宮旁邊的重
: 劃區還比較有這個問題
: 8. 此建案不能客變,但只要格局看了覺得ok,不一定有客變需求
: 9. 有些格局的工作陽台在客廳落地窗外面,到時候曬衣服會很醜,但如果都用烘衣機就
: 沒差
: 10. 停車場兩個入口,但只有一個出口,以這個量體擔心會塞車,但據說未來後面的路會
: 拓寬,希望不會太慘
: 11. 雖然2000多戶很多,但有八棟,獨立進出,可以想像就是不同八個大樓建案,但公設
: 可以共用
: 12.機能附近步行就到有家樂福、ikea其實蠻方便,相信未來重大建設、辦公室總部、政
: 府機關進駐,機能應該五年後可期
: 13. 我最喜歡A棟,離捷運站最近,但離重新路最近也相對吵,可以選擇不要面對馬路的
: 方向,A棟8戶用三支電梯,應該還行,但其他棟有些到11戶也是三支梯,就會比較塞。A
: 棟有四戶三房、三戶兩房、只有一間套房,相對比較單純
: 我只選擇窗面向新大樓或面公園的房型,看老房子市區的方向就不考慮
: 14. DE 棟是有些房型面超大公園,單價也貴;EF棟有些面河景,單價最高,實價登錄甚
: 至到70,但不保證有永久棟距,到河岸間還有些老房子,難保以後不會重蓋,要看河景要
: 確保買的樓層夠高
: 15.現在是一期,還有第二行政中心旁邊預計是二期,開案時間未定,但據說完工時間不
: 會離2027太久
: 16. 代銷說開價不二價,我以為是唬爛,結果是真的,完全不給殺,有人殺價成功嗎?有
: 也不要跟我說XD
: 只有去年12月底對外開放前,有先讓建商代銷vip優先用優惠價買,後來就是不二價,聽
: 說賣到一個階段會調漲價格,應該是真的。現在下訂送LG閨蜜機、空氣清淨機、吹風機、
: 冷氣室外機
: 17.我平日假日都去過銷售中心,真的人都很多,尤其假日停車都滿,如果是臨演那我就
: 沒輒了….
: 18. 聽說已經賣破1000戶,實價登錄已經400多戶,中間有時間差,應該會慢慢出來,目
: 前低樓層中小坪數的所剩不多,剩下高樓層大坪數總價較高的
: 以上想到這些,先這樣,拜~
: 沒有一百分的房子,有的話我也買不起
: 我的業務人還不錯蠻中肯的,如有興趣看房,我幫你介紹他看看嚕
: ※ 引述《NonAir (一波尻爆)》之銘言:
: :   個人在科技業上班,薪水就軟體業中上水準,經歷過幾年斷斷續續的看房旅程,
: : 在沒有後援,預算有限的狀況下,基本上是邊看邊放棄,繼續存錢的狀態,
: : 直到今年1月,去看了都廳大院,相信有大概survey過的人應該都知道優缺點,
: : 也可以看看網路有些不錯的看房心得。
: :   對我自身而言,主要是跟老婆目前租屋處的機能跟上下班比較方便,
: : 所以預售的形式跟繳款方式是可以較無壓力的負擔,另外考量是未來會有小寶寶,
: : 加上預期不會常開車,所以還是需要捷運,加上夫婦兩懶惰,所以捷運離的近很棒,
: : 當然都廳仍有許多疑慮的點,所以對我而言,即使到時候覺得不優,我是有信心
: : 到時可以負擔買其他新北新成屋作為替代,所以並不是很擔心,不過在綜合考量下
: : 經由各種討論與排序,已經覺得是目前自己家庭的最優解。
: :   額外提到大家最多會討論的宮廟問題,撇除機能以外,目前去那邊幾次的感覺,
: : 離宮廟區還相對遠一些,畢竟又在站旁,以後好歹有些政府機關,對我而言不是問題,
: : 畢竟現在社會怕的不是89,怕的是瘋子...,雖然說戶數多總有瘋子,但我覺得還是
: : 看運氣啦,另外我是已經在其他平台有推薦不少人去看房,也有好幾位簽約,
: : 介紹費預計到時也是平分,有興趣去看的在看之前可以先私信問我XD,不過目前感覺
: : 相對而言住戶素質不差。
: :   最後回饋給版上,就提幾個我們夫妻最在意的點,也給對這邊有興趣的人參考,
: :   1. 不能客變,我是買3小房格局,所以預計到時候有可能會打掉變成2房格局,
: :      並改成開放式廚房,但基本不會改太多,畢竟茂伯槍房很有名,對格局有
: :      強烈需求的人可能要審慎思考。
: :   2. 有大概想好各種家具跟電器的配置,但怕到時候實際上可用面積落差不小,
: :      不過這應該是預售屋的通病啦,在實際上的圖本出來前總是會有誤差。
: :   3. 如果未來需要在尖峰時間開車,這麼多戶數,出入口是否負擔的了,
: :      我查了些過往的資料,預期如果遇到下雨的天氣,塞個5分鐘可能跑不掉,
: :      不過在我自己可容許範圍,就看自己需求,畢竟捷運很近。
: :   4. 身為宅宅夫妻,還是希望未來機能有起來,但我相信seven跟全家至少會
: :      進駐啦,台北隨然一條街就好幾間,沒道理放棄那邊這麼多人,是吧。
: :   其他還有很多大大小小疑慮啦,不過還是洗下去了,歡迎版友一起當鄰居。
: :   最後感謝版上的各種資訊與回饋,有相關問題可以私下問我,有空就會回答,
: :   下台一鞠躬。
不好意思出來吐槽

姑且不論建商是x德

就算是黃金地段好了

一案推千戶這種預售架構

台灣房市是有井噴到一案吃千戶的行情喔

看看土城金x舞5 也是x德的案子

賣了3年 銷量也才勉強過6成

講不好聽

建商要預售戶簽交屋前不得轉讓

是防止大量轉售到房仲或是591

破壞代銷後續餘屋銷售力道

金x舞就是個血淋淋例子

還賣那種超井噴行情

之前茂x有業務主動找我看這案子

我去他們的貴賓中心看簡報一次

現地會勘一次

委婉拒絕當VIP承購戶XD

台灣的房市 集合式住宅了不起單案500戶就很大了

現在房市趨冷

百戶以上的預售

9成以上推案到交屋都賣不完辣

當剛需每個都是雙薪盤子嗎w

--
人は城、人は石垣、人は堀、情けは味方、仇は敵なり
                                                武田信玄より

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.113.22 (臺灣)
※ 作者: xeloss 2023-02-25 14:34:33
※ 文章代碼(AID): #1Z-Qlzjv (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677306877.A.B79.html
toto123: 我觀察 隔壁的新豪樣2 銷售速度也放緩非常多了1F 02/25 14:37
toto123: 一月實價登入也只有一組
toto123: 自己住說真的不會考慮 戶數這麼多的 不容易漲
出入複雜 交通塞爆

台灣在社區管理基金和住戶品質及人流考量

大概200-300戶是平衡值

低於200戶 社區基金營運成本 偏高

超過300戶 人口出入複雜/擁塞
※ 編輯: xeloss (114.34.113.22 臺灣), 02/25/2023 14:41:09
cicatrix: 預售屋禁止轉售,某種程度上也是幫助建商賣掉這種銷售4F 02/25 14:39
cicatrix: 時間長的案件,如果中間一直有人獲利出場,無形間就消
cicatrix: 耗掉很多潛在客戶
toto123: 戶數多 唯一優點? 管理費 便宜7F 02/25 14:41
diablojonn: 樂居說這是北部指標建案 看他賣的好不好就知道房市好8F 02/25 14:49
diablojonn: 不好
CHENXOX: 泥有夠不給面子欸10F 02/25 14:50
uevol123: 新濠漾2噴到70,真的貴慘11F 02/25 14:51
CHENXOX: 不過泥的問題都不4投機客的問題  反正1開始就沒打算入住12F 02/25 14:55
CHENXOX: 啊  只要下一手接棒的也4投機客無線循環  這些都不算問
CHENXOX: 題
baseba1l: 都廳大院不能轉約還熱賣成這樣,市場就給出答案了,地點15F 02/25 15:05
baseba1l: 好就是王道
看看何時銷售破千戶吧

我自己長期看雙北房市

大概500戶是集合式大規模住宅推案

預售最好賣的的上限戶數

大同莊園600戶上下差不多就是個例子

拉到1000戶後就很難完售

何況現在房市趨冷

jhvyht: 金x5也主動聯絡我去看,但我直接拒絕,格局超爛又貴,誰要17F 02/25 15:05
jhvyht: 去浪費時間
※ 編輯: xeloss (114.34.113.22 臺灣), 02/25/2023 15:11:19
Taiwanwolf: 跟台中興富發夢幻城差不多19F 02/25 15:11
iiichu: 都廳不是破千了?只是實登只上了547筆20F 02/25 15:15
sss700304: 看看大腸帝國就知道了21F 02/25 15:18
sss700304: 一推投資客搶著賣,建商也還在賣
baseba1l: 都廳銷售數量早就不只登錄那些,另外都廳捷運在旁邊,23F 02/25 15:20
baseba1l: 金城舞還有將近600米距離,整體條件位置差蠻多的啦
piliwu: 破千戶應該會很快,看實登就知道了25F 02/25 15:25
piliwu: 一個月可以賣500戶的你怎會質疑能不能賣破千?
bob1211: 早就破千户了,後面就是實價登錄還在審查中,現在買車位27F 02/25 15:43
bob1211: 可以再折70萬,後面就沒有優惠了
sss700304: 破千很屌?隨便一個一級建商來,不用二週,早就秒殺29F 02/25 15:47
panzer1224: 坐等實登打臉30F 02/25 16:06
siribest: 那日月光是不是真的賣完了?感覺還有空屋31F 02/25 16:09
A00610lol: 都廳自住的比例相當沒有很高吧32F 02/25 16:09
A00610lol: 一堆投資客購入
popo889: 我覺得銷售導向是置產34F 02/25 16:10
A00610lol: 腦衝啊 我是真的不認為第二行政區跟東森有什麼搞頭 不35F 02/25 16:11
A00610lol: 要變成副都心第二就偷笑了
usan: 茂伯自己要住的話真的不能碰,良心建議37F 02/25 16:13
A00610lol: 戶數多 格局爛 我不如等三重站附近的建案38F 02/25 16:14
A00610lol: 很好的地段給茂x這種蓋 可惜了
jabari: 我是不知道有哪些業務分去邊緣地帶比較好的..40F 02/25 16:16
baseba1l: 都廳自住也很多啦,不能轉約加上房地合一被綁這麼多年,41F 02/25 16:17
baseba1l: 投資客興趣會低很多
A00610lol: 29樓 還真的是 可惜有夢最美 好建商在那蓋還不搶爆!43F 02/25 16:18
A00610lol: 總之 地段好但建商糟還是一堆人願意買單
A00610lol: 說到新濠漾2 應該也剩不多了吧?
angele: 都廳不是說有部分格局比較好,2000多戶部分比較好的格局46F 02/25 16:40
angele: 先被挑走不意外,剩下的去化很難這麼快吧?那個格局是先
angele: 天條件下的產物,狹長短邊面單面採光,敲掉重來也沒辦法
angele: 改善多少又花錢又累,真的會省到嗎?
tbere2002: 不要這麼用力50F 02/25 16:53
crazywill: 地段好??笑了 晚上自己去那晃晃吧51F 02/25 17:22
A00610lol: 至少那邊跟二重左岸比離捷運站近一些52F 02/25 17:30
toto123: 我認為他的地段 在新北重劃區不算差53F 02/25 17:38
toto123: 他就是主打離台北市近 沒別的優點  = =
toto123: 台北市買不起新的 你也只能往新北買 右岸更貴
toto123: 雙北很成熟區塊已經都炒很高了 哪有什麼便宜的
showshowman: 等實登打臉,呵呵57F 02/25 17:57
baseba1l: 新北哪個地點比他好?然後比他便宜的?58F 02/25 18:00
baseba1l: 家樂福也僅在500米,捷運在旁邊,整體位置離北市近,大
baseba1l: 基地開發,這樣的地點還只能算不算差喔....
toto123: 光離台北車站 西門町近 然後想住新房 就很多人要了61F 02/25 18:06
piliwu: Ikea對有家庭的來說非常實用可能有些人很難理解62F 02/25 18:17
piliwu: 這樣都不算好那新板大概也是普通地段吧
prostar: 地段問題。三重應該很少更好的了64F 02/25 18:33
sss700304: 好了啦,都屌大院好棒棒,品質地段超越新版65F 02/25 18:33
piliwu: 品質好一定有啊,你可以去看國泰華固甚至三輝66F 02/25 18:41
piliwu: 茂德格局品質大家都知道,大家不一開始就買保時捷
piliwu: 為何年年銷售冠
piliwu: 軍都是頭又大
sss700304: 好厲害的冠軍喔,太陽帝國,波爾多2還在持續滯銷喔70F 02/25 18:48
sss700304: 品質也厲害,搜尋江翠one跟太陽帝國前名(ACE)來回憶一
sss700304: 下喔
A00610lol: 要地段就要犧牲建商品質跟多坪數出入混雜的疑慮73F 02/25 18:51
piliwu: 要好地段又要好建商誰不想要整天唱高調一輩子空手74F 02/25 18:52
ray7788: 新濠樣2年前去看, 聽銷售說賣超過一半, 剩六十幾戶之類?75F 02/25 19:00
A00610lol: 有足夠的budget 就好了啊76F 02/25 19:05
juijuijuijui: IKEA進去像走迷宮,吃個飯20min花了30min才走出來,77F 02/25 19:16
juijuijuijui: 不懂有啥好,吃飯位子還要等
iele: 茂德的房子説多熱賣我都很懷疑,新店捷運站旁的碧波白,2079F 02/25 19:19
iele: 19就説熱賣8成5,經過一個漲勢,結果到現在還在賣。
A00610lol: 算了 反正我在等久舜跟中興電工合作蓋的什麼時候開賣81F 02/25 19:40
MacD89: 第一戶最好不要在那邊什麼看什麼格局戶數啥的 先上車再說82F 02/25 20:02
bramn: 呵…想回文打臉結果一堆自以爲的認知83F 02/25 20:02
MacD89: 真的一堆人太挑 過幾年被迫多花幾百萬買更爛的地點84F 02/25 20:03
zxc12131266: 等實價登錄打臉看笑話85F 02/25 20:18
n924127: 實登真的是打臉神器86F 02/25 20:44
實登577戶我知道啊

本文重點在於上千戶的預售案

後期推不動 無法掛完售這件事

當初茂x業務跟我簡報說本案預計超過2000戶

我就倒抽一口氣

還問他這種戶數你之前賣過這種案子嗎XD

他是笑笑說沒有 不過地段黃金

看看地址 確實很黃金

去現地會勘後 覺得就只是贏地段

便宜的話也沒有

好處早買可以不用買車位

平均地權條例要上路了

這種專吸收投資客的推案

只剩剛需很難賣完
※ 編輯: xeloss (114.34.113.22 臺灣), 02/25/2023 21:36:12
baseba1l: 建案那麼多,也不是只有潤泰華固等這些a級建商能買能住87F 02/25 22:59
baseba1l: 啦,唱高調根本跟主流市場脫節
baseba1l: 不然溫仔華固一莊又賣的如何?好建商就沒有漏水紀錄嗎,
baseba1l: 去查也是不少好嗎
piliwu: 那個點如果不是茂德我就去買了,你要想連茂德都能91F 02/25 23:05
piliwu: 賣那麼好你還嫌
piliwu: 點不好
showshowman: 實登剛查已經六百了94F 02/25 23:06
piliwu: 他賣7成5就回本了剩下都純賺的你一直在意完售幹嘛95F 02/25 23:06
piliwu: ?台中夢幻誠規
piliwu: 模差不多當初買的人全都賺翻
笑了 賣7成5 餘屋還有500餘戶

到後面的是爛格局

越到後面越難賣好嗎

一般建案交屋前餘屋50戶就算多了

交屋只賣7成5

剩下2成5是要賣幾年XD

你還要保佑交屋前有賣到7成5戶數w
※ 編輯: xeloss (114.34.113.22 臺灣), 02/25/2023 23:11:10
piliwu: ikea雙北人可能特別不熟,台中桃園假日吃飯人潮超98F 02/25 23:08
piliwu: 級可怕,他就是
piliwu: 很吸引家庭客,比家樂福還有用
piliwu: 這案交屋前一定有7成5啦你有夠誇張擺在眼前事實一
piliwu: 直嘴硬
piliwu: 夢幻誠交屋前大約有50戶上下沒登錄不知是不是沒賣
piliwu: 完,你覺得會有
piliwu: 壓力嗎?
ZuDo: 哇~看來很多人要移來三重住嘍~三重房價向上看啦~仲仲加油106F 02/25 23:57
ZuDo: ~賤殤加油~大家要趕快買~才能賺到錢~哈哈~
zxc12131266: 買房就看地段不然哩,沒看到塭仔華固賣那麼辛苦喔?108F 02/26 00:55
pingleo2009: a7竹城甲子園超過一千戸 成屋行情持續往上噴中109F 02/26 01:07

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