※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-04-10 21:45:16
看板 home-sale
作者 標題 Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
時間 Mon Apr 10 13:34:10 2023
※ 引述《dapu5566 (平價鐵板燒)》之銘言：
: 他講的對不對姑且不論
: 清流君算很有料了。他的論點就是foreign-inv板最常見的流派，指數投資
: 但跟哆啦王 綠角比較不一樣的是
: 他額外鼓吹高槓桿（生命週期投資）、因子投資
: 就很典型的指數投資派啦。
: 說他騙流量不至於，但他確實愛下聳動標題
: 他的算法算出來確實也是股 >房沒錯，
: 其實，看大盤報酬就知道指數投資報酬>買房報酬，這即使是房板也不能否認
笑噴, 你會不會太自以為啊XDDDDD
確實, 指數投資報酬不錯, 穩穩操作, 贏過很多主動投資人
在小摩2015年統計的各種不同資產策略的20年投報, SP500指數投資可以排第二名
而第一名, 就是不動產REITs, 年化投報領先SP500指數2.7%
https://i.imgur.com/Ey5ubaF.png
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/Ey5ubaF.png)
: 但買房優勢就在開槓桿容易、可以增貸，高報酬是用高槓桿換來的。所以本來就是各
: 有利弊。
: 總之滿推這個YT的 台灣唯一因子投資跟life cycle 印象中只有他
--
願歲月靜好，現世安穩
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣)
※ 作者: IBIZA 2023-04-10 13:34:10
※ 文章代碼(AID): #1aCv_KfX (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681104852.A.A61.html
※ 同主題文章:
04-10 09:41 ■ [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
● 04-10 13:34 ■ Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 16:57 ■ Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-11 16:06 ■ Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 04/10/2023 13:36:00
![[圖]]()
![[圖]]()
![[圖]]()
![[圖]]()
![[圖]]()
--
推 : 謝謝! REITs 的數據的確不錯1F 04/10 13:57
→ : mfs.com 也有一篇統計到 2022年的各資產類別平均年化報酬率
→ : mfs.com 也有一篇統計到 2022年的各資產類別平均年化報酬率
推 : 清流君另一個有問題的地方是，即便數據跟他算的一樣，也3F 04/10 13:59
→ : 不能說買房必定賠錢，只能說股票報酬率比較高。
→ : 但是長期投資還要看波動性，如房地產波動性低於股票。
→ : 而清流君自己也說過股債要平衡，那不就自打臉
→ : 不能說買房必定賠錢，只能說股票報酬率比較高。
→ : 但是長期投資還要看波動性，如房地產波動性低於股票。
→ : 而清流君自己也說過股債要平衡，那不就自打臉
→ : REITs主要是商業不動產, 我覺得這不能代表房市整體7F 04/10 14:12
→ : REITs並非主要是商用 REITs甚麼都有8F 04/10 14:13
→ : O就是住宅型REITs 主要收租金
→ : 甚至有專做基地台的REITs
→ : 而且為什麼商業不動產不能代表房市?
→ : O就是住宅型REITs 主要收租金
→ : 甚至有專做基地台的REITs
→ : 而且為什麼商業不動產不能代表房市?
推 : o 是零售性吧12F 04/10 14:17
→ : eqr, invh是商用不動產中的中多戶
→ : 規模問題, 商用不動產扺押貸款佔不動產抵押貸款的比重
→ : 沒這麼高
→ : eqr, invh是商用不動產中的中多戶
→ : 規模問題, 商用不動產扺押貸款佔不動產抵押貸款的比重
→ : 沒這麼高
→ : O我記錯了16F 04/10 14:21
→ : 就像最近一堆在喊CMBS會出問題, 而不是喊美國房地產會17F 04/10 14:21
→ : 出問題
→ : 出問題
→ : 但他這邊是講reits 不是只有商用19F 04/10 14:21
→ : 整體REITs應該更能完整反映房市整體
→ : 整體REITs應該更能完整反映房市整體
→ : 我個人感覺啦, 我覺得商用不動產是相對小眾的市場, 很21F 04/10 14:22
→ : 難去代表比較大的整體
→ : 難去代表比較大的整體
→ : 但REITs也不是只有商用不動產23F 04/10 14:22
→ : 住宅數理論上比較多 但住宅很多應該不是投資目的
→ : 雖然這些住宅因為高槓桿 可能莫名其妙賺很多 甚至比商用多
→ : 住宅數理論上比較多 但住宅很多應該不是投資目的
→ : 雖然這些住宅因為高槓桿 可能莫名其妙賺很多 甚至比商用多
推 : 我沒搞錯的話, (A)MBS才是含一般房屋的扺押貸款26F 04/10 14:25
→ : RMBS是專指住宅的 MBS的話就沒分 但住宅比較多27F 04/10 14:26
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/KJxf0jxh.jpg)
→ : 我剛剛查barclays的統計, RMBS佔債券總額的11%, CMBS只有1%29F 04/10 14:34
→ : 但可以想見, RMBS裡面很多是非投資性的自住房貸
→ : 但可以想見, RMBS裡面很多是非投資性的自住房貸
推 : 不知道有沒有VNQ和VTI更長時間比較31F 04/10 14:39
推 : S&P裡面就包含了MBS，裡面其實環環相扣。32F 04/10 14:40
→ : SP500不會有MBS, MBS是債券 SP500是全美500大公司33F 04/10 14:43
→ : SP500有房地產公司 但最大的一間只佔0.2%
→ : SP500有房地產公司 但最大的一間只佔0.2%
推 : 如上圖, 有包含一般住宅的是residential, 其中大部分35F 04/10 14:58
→ : 應該還是多戶型的商用不動產, 少部分是自住的 single
→ : family rental. Nareit的數據, single family佔整體RE
→ : ITs的比重是2.6%
→ : 應該還是多戶型的商用不動產, 少部分是自住的 single
→ : family rental. Nareit的數據, single family佔整體RE
→ : ITs的比重是2.6%
推 : 長知識了!39F 04/10 14:59
推 : reit 是出租啊 出租大宗是商用40F 04/10 15:22
→ : 住宅出租的太賺了 上市的很少
推 : 美國那些房東 一堆都是私募法
→ : Private Equity=land lord
推 : 夏威夷最大的房東就是Blackstone
→ : 上市公司喔 發大財
推 : 在台灣類似的東西就是高級養老村
→ : 你切割股權募資的話就沒有壟斷問題
→ : 漲的很貴的話可以租破的爛的
→ : 住宅出租的太賺了 上市的很少
推 : 美國那些房東 一堆都是私募法
→ : Private Equity=land lord
推 : 夏威夷最大的房東就是Blackstone
→ : 上市公司喔 發大財
推 : 在台灣類似的東西就是高級養老村
→ : 你切割股權募資的話就沒有壟斷問題
→ : 漲的很貴的話可以租破的爛的
推 : 台灣沒有這種東西49F 04/10 15:37
→ : 台灣目前reits只開放封閉式 但不代表房地產租賃市場不存在50F 04/10 15:55
→ : reits其實也就只是集資投資房地產而已
→ : reits其實也就只是集資投資房地產而已
推 : 但最近這五年reits落後sp500不少吧52F 04/10 16:39
→ : https://i.imgur.com/7Ly95DX.jpg
→ : https://i.imgur.com/ZtiGl0b.jpg
→ : https://i.imgur.com/7Ly95DX.jpg
→ : https://i.imgur.com/ZtiGl0b.jpg
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/7Ly95DXh.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/ZtiGl0bh.jpg)
→ : 看五年表現跟2000年以來表現 都是被指數海放55F 04/10 16:42
→ : 當然這指數有沒有內部做槓桿我就不知道了 或者有什麼
→ : 其他的etf我可以幫忙比較
→ : 不過搞不好現在是加碼好時機也不一定
→ : 當然這指數有沒有內部做槓桿我就不知道了 或者有什麼
→ : 其他的etf我可以幫忙比較
→ : 不過搞不好現在是加碼好時機也不一定
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/9BGo5EUh.jpg)
推 : 住宅租賃有啊 天母新光傑仕堡要拍賣啦60F 04/10 16:58
→ : nfs有近20年的 https://reurl.cc/OVe87361F 04/10 17:12
→ : reits輸羅素成長跟羅素中型, 贏羅素1000
→ : 你只看VNQ一支?
→ : 打錯mfs
→ : 近三年美國房地產很慘沒錯 先是遇到疫情reits大跌 第二年
→ : 反彈之後又遇到升息
→ : 不過我2020年3月買的美股reits還賺快兩倍就是了
→ : reits輸羅素成長跟羅素中型, 贏羅素1000
→ : 你只看VNQ一支?
→ : 打錯mfs
→ : 近三年美國房地產很慘沒錯 先是遇到疫情reits大跌 第二年
→ : 反彈之後又遇到升息
→ : 不過我2020年3月買的美股reits還賺快兩倍就是了
推 : 就大盤比大盤阿 vnq很有代表性了吧 看累積報酬率就可68F 04/10 17:31
→ : 以了 我覺得不需要管單年度表現
→ : 以了 我覺得不需要管單年度表現
→ : mfs這個就是年化報酬率啊70F 04/10 17:36
→ : 在最後一行
→ : reits 20年年化是8.9%
→ : 就趨勢看 reits還是贏大型股 輸中型跟小型
→ : 而且再強調一次 這是美國房地產 台灣房地產可沒有遇到
→ : 疫情跟升息大跌
→ : 在最後一行
→ : reits 20年年化是8.9%
→ : 就趨勢看 reits還是贏大型股 輸中型跟小型
→ : 而且再強調一次 這是美國房地產 台灣房地產可沒有遇到
→ : 疫情跟升息大跌
推 : 問題是這篇文章是拿美國reits出來比不是嗎 實際上狀76F 04/10 19:25
→ : 況就是 如果你回到2015年看到reitz領先股票所以進場
→ : 你就會在五年內拿到落後大盤很多很多的報酬率
→ : 5.78% vs 11%
→ : 況就是 如果你回到2015年看到reitz領先股票所以進場
→ : 你就會在五年內拿到落後大盤很多很多的報酬率
→ : 5.78% vs 11%
推 : 原題是拿reits比沒錯，但不應該特別切割五年的時間，而80F 04/10 20:35
→ : 是拿台灣人平均持有房產時間總長比較
→ : 如果一般人持有房產超過五年，那特地切割一年三年五年的
→ : 意義就不大，就像如果只截房產暴漲的一年也不公允
→ : 是拿台灣人平均持有房產時間總長比較
→ : 如果一般人持有房產超過五年，那特地切割一年三年五年的
→ : 意義就不大，就像如果只截房產暴漲的一年也不公允
推 : 南光信徒耶 笑死84F 04/10 20:42
推 : 信徒有買書來看嗎？
→ : https://i.imgur.com/uYMnJiX.jpg
→ : 浪費錢
→ : 浪費我300多 還有20分鐘
推 : 信徒沒去看內容多糟糕嗎....
推 : 信徒有買書來看嗎？
→ : https://i.imgur.com/uYMnJiX.jpg
→ : 浪費錢
→ : 浪費我300多 還有20分鐘
推 : 信徒沒去看內容多糟糕嗎....
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/uYMnJiXh.jpg)
--
※ 看板: home-sale 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 44
回列表(←)
分享