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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-04-10 21:45:16
看板 home-sale
作者 IBIZA (溫一壺月光作酒)
標題 Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
時間 Mon Apr 10 13:34:10 2023

※ 引述《dapu5566 (平價鐵板燒)》之銘言：
: 他講的對不對姑且不論
: 清流君算很有料了。他的論點就是foreign-inv板最常見的流派，指數投資
: 但跟哆啦王 綠角比較不一樣的是
: 他額外鼓吹高槓桿（生命週期投資）、因子投資
: 就很典型的指數投資派啦。
: 說他騙流量不至於，但他確實愛下聳動標題
: 他的算法算出來確實也是股 >房沒錯，
: 其實，看大盤報酬就知道指數投資報酬>買房報酬，這即使是房板也不能否認

笑噴, 你會不會太自以為啊XDDDDD

確實, 指數投資報酬不錯, 穩穩操作, 贏過很多主動投資人
在小摩2015年統計的各種不同資產策略的20年投報, SP500指數投資可以排第二名

而第一名, 就是不動產REITs, 年化投報領先SP500指數2.7%

https://i.imgur.com/Ey5ubaF.png
[圖]

: 但買房優勢就在開槓桿容易、可以增貸，高報酬是用高槓桿換來的。所以本來就是各
: 有利弊。
: 總之滿推這個YT的 台灣唯一因子投資跟life cycle 印象中只有他

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                          願歲月靜好，現世安穩

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣)
※ 作者: IBIZA 2023-04-10 13:34:10
※ 文章代碼(AID): #1aCv_KfX (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681104852.A.A61.html
※ 同主題文章:
　 04-10 09:41 buji. ■ [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
● 04-10 13:34 IBIZA. ■ Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
　 04-10 16:57 imwich. ■ Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
　 04-11 16:06 s8752134. ■ Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 04/10/2023 13:36:00
推 buji: 謝謝! REITs 的數據的確不錯1F 04/10 13:57
→ buji: mfs.com 也有一篇統計到 2022年的各資產類別平均年化報酬率
推 stun991: 清流君另一個有問題的地方是，即便數據跟他算的一樣，也3F 04/10 13:59
→ stun991: 不能說買房必定賠錢，只能說股票報酬率比較高。
→ stun991: 但是長期投資還要看波動性，如房地產波動性低於股票。
→ stun991: 而清流君自己也說過股債要平衡，那不就自打臉
→ garry5566: REITs主要是商業不動產, 我覺得這不能代表房市整體7F 04/10 14:12
→ IBIZA: REITs並非主要是商用  REITs甚麼都有8F 04/10 14:13
→ IBIZA: O就是住宅型REITs 主要收租金
→ IBIZA: 甚至有專做基地台的REITs
→ IBIZA: 而且為什麼商業不動產不能代表房市?
推 garry5566: o 是零售性吧12F 04/10 14:17
→ garry5566: eqr, invh是商用不動產中的中多戶
→ garry5566: 規模問題, 商用不動產扺押貸款佔不動產抵押貸款的比重
→ garry5566: 沒這麼高
→ IBIZA: O我記錯了16F 04/10 14:21
→ garry5566: 就像最近一堆在喊CMBS會出問題, 而不是喊美國房地產會17F 04/10 14:21
→ garry5566: 出問題
→ IBIZA: 但他這邊是講reits 不是只有商用19F 04/10 14:21
→ IBIZA: 整體REITs應該更能完整反映房市整體
→ garry5566: 我個人感覺啦, 我覺得商用不動產是相對小眾的市場, 很21F 04/10 14:22
→ garry5566: 難去代表比較大的整體
→ IBIZA: 但REITs也不是只有商用不動產23F 04/10 14:22
→ IBIZA: 住宅數理論上比較多  但住宅很多應該不是投資目的
→ IBIZA: 雖然這些住宅因為高槓桿 可能莫名其妙賺很多 甚至比商用多
推 garry5566: 我沒搞錯的話, (A)MBS才是含一般房屋的扺押貸款26F 04/10 14:25
→ IBIZA: RMBS是專指住宅的  MBS的話就沒分 但住宅比較多27F 04/10 14:26
推 garry5566: https://i.imgur.com/KJxf0jx.jpg28F 04/10 14:32
[圖]
→ IBIZA: 我剛剛查barclays的統計, RMBS佔債券總額的11%, CMBS只有1%29F 04/10 14:34
→ IBIZA: 但可以想見, RMBS裡面很多是非投資性的自住房貸
推 rmna: 不知道有沒有VNQ和VTI更長時間比較31F 04/10 14:39
推 F1239810: S&P裡面就包含了MBS，裡面其實環環相扣。32F 04/10 14:40
→ IBIZA: SP500不會有MBS, MBS是債券 SP500是全美500大公司33F 04/10 14:43
→ IBIZA: SP500有房地產公司  但最大的一間只佔0.2%
推 garry5566: 如上圖, 有包含一般住宅的是residential, 其中大部分35F 04/10 14:58
→ garry5566: 應該還是多戶型的商用不動產, 少部分是自住的 single
→ garry5566: family rental. Nareit的數據, single family佔整體RE
→ garry5566: ITs的比重是2.6%
推 F1239810: 長知識了!39F 04/10 14:59
推 kusomanfcu: reit 是出租啊 出租大宗是商用40F 04/10 15:22
→ kusomanfcu: 住宅出租的太賺了 上市的很少
推 kusomanfcu: 美國那些房東 一堆都是私募法
→ kusomanfcu: Private Equity=land lord
推 kusomanfcu: 夏威夷最大的房東就是Blackstone
→ kusomanfcu: 上市公司喔 發大財
推 kusomanfcu: 在台灣類似的東西就是高級養老村
→ kusomanfcu: 你切割股權募資的話就沒有壟斷問題
→ kusomanfcu: 漲的很貴的話可以租破的爛的
推 Robben: 台灣沒有這種東西49F 04/10 15:37
→ IBIZA: 台灣目前reits只開放封閉式  但不代表房地產租賃市場不存在50F 04/10 15:55
→ IBIZA: reits其實也就只是集資投資房地產而已
推 CaLawrence: 但最近這五年reits落後sp500不少吧52F 04/10 16:39
→ CaLawrence: https://i.imgur.com/7Ly95DX.jpg
→ CaLawrence: https://i.imgur.com/ZtiGl0b.jpg
[圖]
 
[圖]
→ CaLawrence: 看五年表現跟2000年以來表現 都是被指數海放55F 04/10 16:42
→ CaLawrence: 當然這指數有沒有內部做槓桿我就不知道了 或者有什麼
→ CaLawrence: 其他的etf我可以幫忙比較
→ CaLawrence: 不過搞不好現在是加碼好時機也不一定
推 aa00788: https://i.imgur.com/9BGo5EU.jpg 推薦魯空這檔反向REITS59F 04/10 16:48
[圖]
推 abyssa1: 住宅租賃有啊 天母新光傑仕堡要拍賣啦60F 04/10 16:58
→ IBIZA: nfs有近20年的  https://reurl.cc/OVe87361F 04/10 17:12
→ IBIZA: reits輸羅素成長跟羅素中型, 贏羅素1000
→ IBIZA: 你只看VNQ一支?
→ IBIZA: 打錯mfs
→ IBIZA: 近三年美國房地產很慘沒錯  先是遇到疫情reits大跌 第二年
→ IBIZA: 反彈之後又遇到升息
→ IBIZA: 不過我2020年3月買的美股reits還賺快兩倍就是了
推 CaLawrence: 就大盤比大盤阿 vnq很有代表性了吧 看累積報酬率就可68F 04/10 17:31
→ CaLawrence: 以了 我覺得不需要管單年度表現
→ IBIZA: mfs這個就是年化報酬率啊70F 04/10 17:36
→ IBIZA: 在最後一行
→ IBIZA: reits 20年年化是8.9%
→ IBIZA: 就趨勢看 reits還是贏大型股  輸中型跟小型
→ IBIZA: 而且再強調一次 這是美國房地產  台灣房地產可沒有遇到
→ IBIZA: 疫情跟升息大跌
推 CaLawrence: 問題是這篇文章是拿美國reits出來比不是嗎 實際上狀76F 04/10 19:25
→ CaLawrence: 況就是 如果你回到2015年看到reitz領先股票所以進場
→ CaLawrence: 你就會在五年內拿到落後大盤很多很多的報酬率
→ CaLawrence: 5.78% vs 11%
推 freekid: 原題是拿reits比沒錯，但不應該特別切割五年的時間，而80F 04/10 20:35
→ freekid: 是拿台灣人平均持有房產時間總長比較
→ freekid: 如果一般人持有房產超過五年，那特地切割一年三年五年的
→ freekid: 意義就不大，就像如果只截房產暴漲的一年也不公允
推 kusomanfcu: 南光信徒耶 笑死84F 04/10 20:42
推 kusomanfcu: 信徒有買書來看嗎？
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/uYMnJiX.jpg
→ kusomanfcu: 浪費錢
→ kusomanfcu: 浪費我300多 還有20分鐘
推 kusomanfcu: 信徒沒去看內容多糟糕嗎....
[圖]

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