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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-12-10 17:46:16
看板 home-sale
作者 IBIZA (溫一壺月光作酒)
標題 Re: [新聞] 首購屋免頭期款 柯嗆圖利廠商
時間 Sun Dec 10 00:57:44 2023

※ 引述《cloud3455 (雲想衣裳花想容)》之銘言：
: 日本的房地產稅你真的有研究過?
: 是誰告訴你日本的房地產持有稅(固定資産税)是千分之四的?
: 在日本持有不動產有兩個稅金要付
: 一個是固定資産税1.4%、一個是都市計畫税0.3%
: 千分之四?你是把都市計畫稅當成持有稅了嗎，而且是千分之三
: 你要付的稅金就是固定資產稅加上都市計畫稅
: 我們以新買的，日圓四千萬，約價值881萬新台幣的房屋來說的話，

是誰告訴你固定資產稅跟都市計畫稅的稅基是實價的？

https://i.imgur.com/1OdPpPq.png
[圖]

這張是日本課固定資產稅, 土地部分的課稅證明書

可以看到上面有三個價格

年度價格
固定資產稅課稅標準額
都市計畫稅課稅標準額

看不懂？

https://smtrc.jp/useful/knowledge/hyoka-kakaku/2016_01.html
土地の価格（前篇）｜不動産評価と土地価格アドバイス｜不動産購入・不動産売却なら三井住友トラスト不動産 三井住友信託銀行グループ：三井住友トラスト不動産の評価と土地価格アドバイス2016年1月号「土地の価格（前篇）」。不動産査定の考え方、プロセス、方法、項目、及び価格の種類等に関し、実例を交え解説してお届けします。 ...

 

我們可以先看一下這邊的解釋

日本土地, 有所謂一地四價的說法

1.時價
這個是實際成交的價格, 也就是台灣說的市價、實價
可以在國土交通省的不動產取引價格情報檢索網站查到
但時價是日本不動產課稅的依據嗎？

不是耶

2.公示價格
這個是國土交通省依據實際成交價每年九月開始調查, 隔年三月公布的指導價格
國土交通省會在各地區選定標準土地, 給予評價
作為鄰近, 前一年, 甚至很多年都沒有買賣的土地的價格指標
不然很多年沒成交的土地, 要怎麼知道價格？

公示價格和時價很接近, 甚至互相影響, 一般大概是時價的90%

那公示價格是日本不動產課稅的依據嗎？

不是耶

3.路線價
這個是國稅廳針對全國都市地區主要道路上的土地的價格
參考時價跟公示價格所訂出來的價格, 作為遺產稅跟贈與稅的稅基
一般大概是市價的七到八成
因為遺產稅跟贈與稅是國稅, 所以這個價格是由國稅廳發布
但國稅廳抓大放小, 只抓主要道路上的土地出來估價, 避免地方政府低估影響國稅
至於鄉村地區或是都市不在主要道路上的土地, 就不會有路線價
那你的遺產稅跟贈與稅就不是用路線價算, 而是用下一個

4.固定資產稅評價額
這個價格是日本土地課稅最主要使用的價格, 會登錄在你的固定資產稅登錄台帳上
因為固定資產稅是地方稅, 所以由市町政府負責評價
跟台灣的土地現值一樣, 每三年評價一次
這個是鄉村地區與非主要道路土地課徵遺產稅跟贈與稅使用的價格
也是作為土地固定資產稅(地價稅)跟都市計畫稅換算稅基的依據

現在回過頭來看前面那張固定資產稅登錄台帳課稅證明書的範例
http://i.imgur.com/1OdPpPqh.jpg
[圖]
上面的令和元年年度價格, 就是固定資產稅評價額
一般來說, 這個價格是市價的六到七成, 而且三年才更新一次

但住宅的持有稅, 並不會依照固定資產稅評價額收取
固定資產稅的部分
持有大於兩百平方公尺, 以評價額的1/3收取
小於兩百平方公尺, 以評價額的1/6收取
都市計畫稅的部分
持有大於兩百平方公尺, 以評價額的2/3收取
小於兩百平方公尺, 以評價額的1/3收取

所以回過頭去看上面這張登錄台帳證明書
總面積是502.71平方公尺, 但最下面的持分是2144/174166
所以實際持分大概是6.18平方公尺, 低於兩百平方公尺

所以可以看到旁邊的課稅額, 固資稅大約是1/6, 都市計畫稅大約是1/3
為什麼會有出入, 這是因為課稅額是用前一年度的評價額
而這一張登錄台帳開出來的時候, 評價額剛好也更新, 算起來前後價格大概差一成左右

以持分2144/174166計算持有的價值及課稅標準額
這塊土地固定資產評價額是2億1529萬2000日圓, 換算個人持有的部分就是265萬264日圓
固定資產稅課稅標準額3095萬1700日圓, 換算個人持有部分就是38萬1018日圓
稅率1.4%, 得到最下面寫的5334日圓
同理, 都市計畫稅的部分就是2286日圓, 合計7620日圓

先不說時價, 這個稅金光是用評價額去計算, 都只有千分之二點八
如果以評價額是時價六成去看, 實際稅率甚至只有千分之一點五左右

當然, 有些住宅適用的是兩百平方公尺以上的課稅額, 實際稅率會是兩倍
不過台灣其實一樣是對住宅用地, 超過一定價值之後採取差別稅率
自用住宅是千分之二, 非自用住宅是百分之一
但超過累進價值之後稅率就會提高到百分之一點五到五點五,  稅率最高跟最低差27.5倍
這應該比日本只用兩百平方公尺當標準, 更加有平衡貧富的效果

土地的部分我們先寫到這裡
建物我晚點寫好再發

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.240.208.148 (臺灣)
※ 作者: IBIZA 2023-12-10 00:57:44
※ 文章代碼(AID): #1bT9oAD9 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702141066.A.349.html
※ 同主題文章:
　 12-08 23:34 SaiWan. ■ [新聞] 首購屋免頭期款 柯嗆圖利廠商
　 12-09 01:25 luckysmallsu. ■ Re: [新聞] 首購屋免頭期款 柯嗆圖利廠商
　 12-09 07:08 freeclouds. ■ Re: [新聞] 首購屋免頭期款 柯嗆圖利廠商
　 12-09 20:36 ripple0129. ■ Re: [新聞] 首購屋免頭期款 柯嗆圖利廠商
● 12-10 00:57 IBIZA. ■ Re: [新聞] 首購屋免頭期款 柯嗆圖利廠商
　 12-10 01:32 luckysmallsu. ■ Re: [新聞] 首購屋免頭期款 柯嗆圖利廠商
　 12-10 22:57 TheDream. ■ Re: [新聞] 首購屋免頭期款 柯嗆圖利廠商
推 bustinjieber: 資訊量太好大1F 12/10 01:01
推 junior020486: 漲姿勢2F 12/10 01:02
推 miracle1221: 所以有在日本買房？3F 12/10 01:05
噓 windsp0419: 笑死4F 12/10 01:06
→ IBIZA: 我家有 但不是我的5F 12/10 01:06
推 KrisNYC: 靠北要寫到這麼複雜 讀都要動腦子這樣喔...6F 12/10 01:17
推 junior020486: 按計算機就好，讀起來不複雜啊7F 12/10 01:19
推 KrisNYC: 好消息是你真的有要買 房仲會把前一年的稅單給你看...8F 12/10 01:24
→ KrisNYC: 基本上你不用自己算...但基本印象是沒有想像中的貴
→ KrisNYC: 除非你土地特別多 不然不太會跟美國一樣貴 貴的是管理
→ KrisNYC: 所謂的修繕積立金或團組準備基金之類的
→ KrisNYC: 美國的狀況是你買一間70萬美金 NJ光稅就可以一年1萬8
→ KrisNYC: 友善的CA也要近萬美金 日本沒這麼誇張 一般都1/3或以下
推 junior020486: 只是不知道日本有沒有投資的價值，現在卡在第三戶14F 12/10 01:29
→ junior020486: 以上4成，看到日本外國人可以7成，好像還行？但是
→ junior020486: 外國人利率好高
推 javabird: 日本買房問題是漲不動, 還可能一直跌, 除非在東京精華區17F 12/10 01:30
→ javabird: 昨天才看全能住宅改造王,有位諧星5年前花250萬買房,
→ javabird: 150萬修繕, 5年後賣200萬. 還看過一位旅居日本的youtube
→ javabird: r在京都市中心買了40年的大樓房,很便宜才800萬,說考慮很
→ javabird: 久, 因為這裡以後才賣得掉,也有機會再漲.很多一戶建,買
→ javabird: 地蓋房很漂亮又新, 但最後不是賣不掉就是賠本賣.
推 luckysmallsu: 也太菜竟然敢跟吵架王引戰23F 12/10 01:35
※ 編輯: IBIZA (111.240.208.148 臺灣), 12/10/2023 02:57:14
推 s26492755: 現在這時間我只想放空 這個太專業了24F 12/10 03:06
推 CGDGAD: 這文章的說法是，公示地價是實價的指標，也會影響實價。25F 12/10 03:21
→ CGDGAD: 路線價約公示地價8折，固定資產稅評價額約公示地價7折。
→ CGDGAD: 路線價與固資稅評價額都是來自不動產鑑價士的估價，也都會
→ CGDGAD: 參考公示價格。也就是所有價格的計算都參考自公示價格。
→ CGDGAD: 當然還是會有一些浮動
→ IBIZA: 我文章不就跟你說 公示價格就是指導價格了嗎...30F 12/10 04:21
推 ponchicha: 好強大，拜讀長知識31F 12/10 06:28
推 bbb55952000: 太粗暴了32F 12/10 08:08
推 kusomanfcu: 美國 法人超長期持有 圈地等級的也不會貴好嗎33F 12/10 08:56
推 kusomanfcu: 動動腦去想想為什麼還可以有一堆自用城堡或莊園不就是
→ kusomanfcu: 答案了
推 RLGUO: 血流成河！36F 12/10 10:43
推 neck1982: 太直接了XD37F 12/10 11:05
推 frowning1226: 好猛～38F 12/10 11:33
→ frowning1226: 數據之王！
推 piliwu: 這樣看下來地價稅台日好像差距沒有很大40F 12/10 12:17
推 floatfaith: 推~~希望多年後有機會回來翻這篇41F 12/10 13:03
推 CGDGAD: 看起來日本的指導價格真的是時價跟其他稅基的參考基準，42F 12/10 13:54
→ CGDGAD: 不像台灣公告地價是課稅用，跟實價嚴重脫鉤
→ IBIZA: 外行人一比喻就露餡44F 12/10 13:58
→ IBIZA: 固定資產稅評價額=台灣的公告現值
→ IBIZA: 固定資產稅課稅標準額=台灣的公告地價
→ IBIZA: 台灣公告現值現在大概是市價的50-70%, 看縣市政策
→ IBIZA: 公告地價大概是市價的20%左右
→ IBIZA: 固定資產稅評價額, 不論用途, 或是跟市價的差距, 甚至更新
→ IBIZA: 頻率, 都跟台灣公告現值極為接近
→ IBIZA: 我沒查過, 但我認為台灣的房地產稅制原本就是學日本的
→ IBIZA: 高度相似
推 CGDGAD: 我看到的是邏輯反過來，日本是時價去參考公示價格，台灣是53F 12/10 14:16
→ CGDGAD: 公告地價去參考實價。當然啦這是日本現在不熱衷房地產交
→ CGDGAD: 易，報價只能參考公示價格，如果那天流入房地產資金爆增，
→ CGDGAD: 報價跟公示價格就會開始脫勾了，跟台灣一樣
→ IBIZA: 就跟你說不是公告地價了 你還在公告地價....57F 12/10 14:43
→ IBIZA: 你可以用正確一點的名詞嗎?  起碼也說是公告現值 好嗎
→ IBIZA: 台灣公告現值也是跟市價互相有影響
→ IBIZA: 你看到甚麼我覺得毫無意義 因為你缺乏相關常識 根本無法
→ IBIZA: 用觀察產生合理的推論跟解釋
→ IBIZA: 所謂觀察假設實驗分析結論, 都必須有相關知識當作基礎

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