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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-08-04 14:25:03
看板 home-sale
作者 s8752134 (Sea)
標題 Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩
時間 Fri Aug  4 10:28:28 2023

※ 引述《grotwpig645 (張智良)》之銘言：
: 心得：
: 老屋改造創造高收益現金流
: 不用拿出太多現金就可以擁有很多房產
: 300間套房一間成本30萬9000萬現金
: 一房一個月收租1.5萬的話 月收450萬
: 投報率60% 賺爛
: 各位房蟲覺得這樣的模式好嗎？


 你算錯了。


 常見的二房東主要有兩種模式：

 1. 如文中提到的，找老舊整層公寓or華夏原始房東整層出租，再花錢隔套賺價差。

 這種方式的成本主要有三點：

 a. 每月月租金 (給原屋主的)

 b. 裝修成本 (計算時每月攤提)

 c. 空置成本 (保險起見多半一年都會抓空租1個月)

 這種物件挑選文中提了，而租金的部分則是儘可能地跟原屋主議價，議越低，

 他的回收週期越快。

 此方式最常見的談法是 "我免費花錢幫你做房屋裝修"，租約到之後你可以拿到有裝修後

 的房子，到時候你自己租同樣的租金也很賺！

 這模式二房東通常都是跟原屋主簽 10 年合約，成本回收周期大約是 36 - 60期左右，

 後續的才是真實他賺的。但他一開始回收的錢就能選擇繼續投入擴大規模！



 舉例來說，一間整層住家市價租3萬，透過幫你裝潢房子談到租金 2 萬或更低，租約到

 期後後面所有隔套的租金都是原屋主收，這對很多原有屋主沒心自己處理房產租屋的


 很有吸引力。

 上面的案例保守計算隔好月收租6萬，年收租(扣除1個月) 66萬，扣除24萬原始租金，

 一年淨利42萬。實際裝修成本抓 150 萬上下，本案例回收期是 43 期左右。

 即便一開始只有一間本的作法，要累積起來也不慢。

 一年收回42萬，要搞第二間3年多，要搞第三間只要2年，要搞第四間只要一年，

 搞到第五六七八九十間，都是越來越快。

 以上都是如果這位二房東無其他自有資金來源慢慢累積的玩法。


 實務上二房東的現金流來源還有另一種，一開始說的第二種二房東：


 2. 代收代管，一般收 10% ~ 15%，裝潢費用和房子都是原屋主出，而他們協助屋主

 裝修 + 後續出租，裝修上先賺一手(保守估裝潢賺30%)、代收代管每月抽租金10%~15%，

 因此若額外有一間代收代管的物件開發到，裝潢賺40萬+，代收年賺6萬，


 這情況下要搞第二間只要2年(效率整體快一倍)。

 所以案體做大到 300 間並不會很久，持續做幾年內即可做到。

 困難的點在於工班的培養以及開發並管理代收代管的案件，還有一個點就是如何讓原始房東

 的屋況在 10 年後不要太好，避免他自己跑走便競爭對手。

 有些原始屋主看你賺心裡會癢，想跟你毀約讓你去告的都有，遇到這種都是額外的成本。

 至於房客的連選，基本已經透過租金做市場價差，相對比較容易吸引到好的租客，


 同時選擇高度方便的區域又在雙北，基本也可以排除找不到人租的問題。

 所以賺是很賺，但沒有你講的投報 60% 那麼誇張就是了。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.205.247 (臺灣)
※ 作者: s8752134 2023-08-04 10:28:28
※ 文章代碼(AID): #1ap69EQs (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691116110.A.6B6.html
※ 同主題文章:
　 08-04 08:56 grotwpig645. ■ [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩
● 08-04 10:28 s8752134. ■ Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩
　 08-04 11:21 jamo. ■ Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩
→ abyssa1: 低資本高槓桿拚人力跟管理 累1F 08/04 10:35
推 tfct: 完全不合理 台北市的舊公寓要出租都秒搶的 幹嘛跟你10年約2F 08/04 10:42
→ tfct: 還壓低租金
推 kagaya: 推推 這個模式看起來合理多了 先簽個十年 擴大規模燒個三4F 08/04 10:43
→ kagaya: 年回本，再賺七年。第二種就是用勞力兼差代管。
→ kagaya: 要找那種真的很慘不能住人的公寓吧 然後也要話術屋主簽十
→ kagaya: 年約（所以會有很多屋主想毀約？ XD）
推 tfct: 很慘不能租人 跟他文案寫的捷運附近 只租台北市 梯間乾淨無8F 08/04 10:49
→ tfct: 壁癌 根本就不符了
→ kagaya: 廣告文案誰信啊10F 08/04 10:51
→ kagaya: 她也寫只租台北市啊
推 sdhpipt: 通常包租代管的 會連裝修費都跟房東請款 裝潢也賺代管也12F 08/04 10:55
→ sdhpipt: 賺這樣 比如某YUOTUBE網紅就是這樣
→ sdhpipt: 他們公司同時有室內裝修/包租代管/房仲等等牌照
→ abyssa1: 梯間乾淨無壁癌&室內屋況很慘 兩個是獨立事件15F 08/04 10:56
→ kagaya: 以後這種薄利多銷規模經濟可能會變多 個體戶要做會變不好16F 08/04 10:57
→ kagaya: 做？
→ abyssa1: 臺北市老公寓老華厦很多都是80歲老人一手持有45年18F 08/04 10:58
→ abyssa1: 老人離世後繼承人無暇管理或不知道怎麼處理的很多
→ sdhpipt: 梯間乾淨無壁癌 代表這棟公寓有頭人 能招集大家出錢粉刷20F 08/04 10:58
推 tfct: 我看文案是想找屋主 而非找租客21F 08/04 10:58
→ abyssa1: 包租代管有政策獎勵要法制化產業化 個體吃不到補助22F 08/04 10:58
→ sdhpipt: 但是這種人往往也反對你隔間小套房 除非他也是做同行的23F 08/04 10:58
→ tfct: 表示大多屋主不想鳥他24F 08/04 10:58
→ sdhpipt: 確實 有人是故意做出租約與金流 然後賤買貴賣賺錢的投客25F 08/04 10:59
→ abyssa1: 公寓多半沒有管委會 依法申請鄰居根本擋不了26F 08/04 10:59
→ sdhpipt: 一手持有四十年的確實很多 主要還是長年鄰居糾葛 有時候27F 08/04 11:01
→ sdhpipt: 愛面子怕人說自己缺錢 有時候是認識幾十年拉不下臉爭鬥
→ hide0325: 我有認識的在做這個，他的宣傳都是說年投報率30%29F 08/04 11:02
→ sdhpipt: 第二代面對鄰居第一代屋主都是小一輩的 不好協調乾脆賣了30F 08/04 11:02
→ abyssa1: 然後這種二房東我看近年應該都走共生公寓比較多31F 08/04 11:03
→ abyssa1: 隔間初期投入的成本太高了
→ sdhpipt: 麻煩事留給別人去賺 人家30萬成本賣1800萬已經夠了33F 08/04 11:03
→ sdhpipt: 共生公寓其實就是分租雅房 裝潢比較年輕化而已
推 tfct: 共生公寓 跟合租雅房有什麼不同？35F 08/04 11:04
→ sdhpipt: 共生公寓確實是卡不了 但是要拉高房租也有限 遠不如套房36F 08/04 11:04
→ abyssa1: 朋友合租你認識其他人 共生公寓是跟不認識的住37F 08/04 11:05
推 god1208: 坐等ceca大大開示38F 08/04 11:05
推 ice1015: 比較有文創感的分租雅房39F 08/04 11:05
推 tfct: 跟不認識的人租雅房幾百年前就有了吧40F 08/04 11:06
→ tfct: 我年輕的時候去這種妹子租雅房的地方好多次了
→ sdhpipt: 早期共生公寓 都是女生想認識白人或ABC才共租的居多42F 08/04 11:06
→ sdhpipt: 十幾年前甚至會免費讓白男住 吸引女生付貴貴的房租
→ sdhpipt: 以前聽公館人的朋友說過這生態
→ kagaya: 用文案包裝行銷這個時代才開始流行呀 文青行銷現代人買單45F 08/04 11:08
→ kagaya: 的 只是我還是覺得現代人不愛雅房
→ kagaya: 所以共生公寓文案還要強調寫他們房客品質很好
→ sdhpipt: 是啊 光是協調水電瓦斯費就很煩了48F 08/04 11:09
→ kagaya: 事實上是不是很好我就不知道了49F 08/04 11:09
推 tfct: 雅房連朋友都會有糾紛吧 愛不愛乾淨 能不能帶男人50F 08/04 11:10
→ kagaya: 所以他們都換個名詞講 不要讓你想到就是雅房啊XD51F 08/04 11:10
→ tfct: 甚至作息不同也會吵架52F 08/04 11:10
→ kagaya: 還強調有打掃阿姨 協助協調費用等XD 講得很漂亮 換湯不換53F 08/04 11:12
→ kagaya: 藥 有認真行銷哈哈
推 tfct: 我是很懷疑台北市舊公寓的屋主會貪這種小利 要也是拚都更55F 08/04 11:15
→ tfct:  不然就賣掉
→ tfct: 綁十年約是能賺多少？大問號
推 ice1015: 所以我也覺得這些文案跟新聞是給屋主看的，房客自己會看58F 08/04 11:16
→ ice1015: 591
→ abyssa1: 拚都更不就是不賣要等，等待過程租給他剛剛好60F 08/04 11:19
推 tfct: 那也不會是綁十年啊 3-5年差不多吧61F 08/04 11:21
推 quiet93: 台北市舊公寓就是因為不會貪小利，所以給這種公司賺啊XD62F 08/04 11:39
→ quiet93: 反正屋主拿到手上的沒變少，又不用自己找租客管理
推 bustinjieber: 共生公寓就是文青版雅房，沒有任何差別64F 08/04 11:51
→ bustinjieber: 綁十年通常不是屋主要求，
→ bustinjieber: 是玩代租的人會想要綁長約
→ bustinjieber: 成本投進去，當然要用時間去攤提
推 stststanly: 共生公寓是有請人打掃公共空間和廁所的雅房，跟以前共68F 08/04 12:10
→ stststanly: 租雅房還是有點差別
→ ytlintexas: 這模式也只有台北市的大環境適合70F 08/04 12:23
→ abyssa1: 公司化品牌化品質應該還是比較穩定一點（當然價格也高）71F 08/04 12:26
推 sdhpipt: 其實我小時候 高中大學旁邊的分租雅房 也有請人定期打掃72F 08/04 12:29
推 tfct: 最大差別應該要男女混居吧 有外國人更好73F 08/04 12:32
→ tfct: 回應標題 不然怎麼讓生活更精彩
推 prichman: 這市場一競爭 大家房源成本就高了 一競爭下去 裝修成本75F 08/04 12:35
→ prichman: 也是飆高 還有現金回收期長的難點 最後就是紅海 對岸的
→ prichman: 長租公寓已經炸一堆了
→ prichman: 房源開發也是困難 能盈利的房源難搶 再來能夠盈利的雅
→ prichman: 房價位 大家看了會吐血 玖樓多的是雅房一萬三四的  這
→ prichman: 種行業一旦專業化  收入租金比 勢必再拉高 房價噴噴
推 sdhpipt: 對岸是包裝上資本市場募資 賠錢也能做 台灣誰有辦法?81F 08/04 12:39
推 Allyssa: 跟她簽約的房東要付錢啊82F 08/04 12:45
→ Allyssa: 裝修跟軟裝，然後純代管不包租
→ Allyssa: 有名了就會走這模式
→ Allyssa: 一開始的包租只是先做口碑
→ Allyssa: 我猜現在應該都轉給房東負擔成本了
→ Allyssa: 台北市小資女租雅房已經是12-14K了
→ Allyssa: 花月薪1/3租的人一堆。
推 qqq7840: 這模式不是很早前就有人在做了。中壢有個人大學沒畢業就89F 08/04 13:07
→ qqq7840: 靠這個開公司了。台中之前也有人剛裝潢好弄到滿租開始獲
→ qqq7840: 利被房東一腳踢開互告上新聞。
推 prichman: 所以還是把槓桿開滿自己當房東好 說實在只論現金報酬92F 08/04 13:26
→ prichman: 一年好的案子也有30%
→ prichman: 二房東 太容易有房東糾紛了 雅房模式管理成本又高 只能
→ prichman: 拼規模化   除非是政府丟出來的房源 穩一些
推 quiet93: 沒有美感的房東，沒辦法管理這種案件啦96F 08/04 13:32
推 quiet93: 租屋代管2018年6月才開始，以前私下二房東，跟這種立案二
→ quiet93: 房東不能比拉
→ abyssa1: 現在有政府各種花式補貼 經營條件差很多99F 08/04 13:35
推 quiet93: 雅房租12000也沒關係，因為房客領補助4000，剩8000100F 08/04 13:37
→ quiet93: 跟爛雅房差不多前，你市場上有這種競爭者，久了房東想擺
→ quiet93: 爛躺平都丟給他們做，很正常啊
→ quiet93: 沒有美感有只想省錢的，就算接回來自己管，也很快爛掉啦
→ quiet93: ，隨便買個東西補都不搭

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