回看板
Disp BBS
看板 Stock
作者 tompi (大波動)
標題 Re: [請益] 股市如果崩盤 房市一起崩嗎？
時間 Tue Aug 15 11:28:00 2023

※ 引述《soloyi (CHECKING)》之銘言：
: 股市如果崩盤到一萬以下
: 房市是不是要崩盤了？
: 要賣房子求榮了！？
: 準備彌補融資追繳萬箭齊發了嗎？
: 房市有沒有下半年機會崩盤？
: 這點請問！

"房市下半年會不會崩盤?"

機率不高，機率很低

首先就機率來看，以台北市1982Q1~2023Q2 一共有 166季

房價 yoy 下跌超過7%的次數為 9次，為5.4%

YYQQ    RHP
1983Q2  -8.8%
1985Q4  -8.3%
1991Q1  -7.2%
1991Q2  -9.4%
1994Q4  -7.3%
1997Q1  -7.5%
1999Q3  -7.0%
2015Q4  -7.1%
2016Q1  -10.7%

1991年下跌的原因是 股市在 1990年 從高點 12682跌到2485，造成房市下跌

除此之外 剩下熟知的 2001網通泡沫、2008金融海嘯、2020疫情都沒有讓

房市造成顯著下跌。


對台灣房價報酬率與經濟環境做個簡單的分析

時間:1982Q1~2023Q2
資料:1.RHP 台北市每坪單價 yoy
     2.CPI CPI yoy
     3.M1b M1b yoy
     4.TWI 台指價格指數 yoy
     5.IR  擔保放款利率
     *yoy 為對數報酬率

1.長期來說 台灣房價年均報酬約 7%
  https://imgur.com/DVvCEUw
[圖]

2.台股價格指數報酬率約為 8.5%，若加上息值應該在12%左右
  https://imgur.com/wPubFeV
[圖]

其餘CPI 長期平均為1.5%，M1b為10%


將上述變數建立簡單預測模型如
https://imgur.com/Dap3LTe
[圖]

https://imgur.com/odwzLNp
[圖]

去除房價自身影響後，其餘變數對房價的關係
             係數
1.M1B(-3)    0.346
             對房價為顯著正向影響

2.CPI(-2)   -0.805
             通膨上升對房價未來有負向影響

3.TWI(-5)^2  0.091
  TWI(-6)^2 -0.060
             在分析過程中發現報酬率方向不如 報酬率平方影響大
             報酬率平方意味著波動度。
             如果簡單將係數 0.091-0.06=0.031，計算波動度對房價未來5~6季影響，
             其實是波動升高隱含未來房價上漲。

4.IR(-3)-CPI(-3)  -0.360
             此為實質利率，當實質正利率時對房價影響是負向的



[圖]

2020年以來疫情，台北市房價平均 yoy為5.4%，這三年台北市漲最少

其他地方就不列了。

從資料上來看
     1.M1b 在2020~2021兩年呈現2位數增長，熱錢很多

     2.央行維持近三年的實質負利率，直到今年第二季才成為實質正利率

     3.M1b的長期平均為10%，但從去年Q2開始已經下滑，最近僅為2.2~3.5%
       熱錢消失


2016Q1 yoy跌幅為 -10.7%，是1982年以來最大的一次

背景是
[圖]

2015年算是通縮年，但擔保放款利率維持在2~2.3%，也就是實值正利率

台股低迷也呈現下跌，m1b 低於長期水準10%

所以通縮、利率環境不佳、失去$$活水，房價自然支撐不住。


下半年或是明年的房價，我的猜測是
1. 通貨膨脹變動對未來房價有半年的影響，若通膨上升房價則容易下跌

2. 因為央行若要壓抑通貨膨脹會將利率升至CPI之上

3. 央行的動作常在CPI之後，目前最新CPI為1.75(?)，看起來CPI有受控

4. 目前對房市另一個問題是m1b很低，對房價支撐很弱

5. 至於央行利率會不會再升息? 這就很難猜了

如果央行利率撐在這裡，m1b 要回復近過去水準，大概要到明年2Q

結語
   在台灣對房市影響最大的不是股市
   是熱錢與利率
















--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 210.61.151.146 (臺灣)
※ 作者: tompi 2023-08-15 11:28:00
※ 文章代碼(AID): #1asl3328 (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1692070083.A.088.html
※ 同主題文章:
[請益] 股市如果崩盤 房市一起崩嗎？
08-14 17:44 soloyi
Re: [請益] 股市如果崩盤 房市一起崩嗎？
08-15 11:28 tompi
Re: [請益] 股市如果崩盤 房市一起崩嗎？
08-15 13:04 A98454
推 PitzMan: 專業推LoL1F 08/15 11:28
→ LiamTiger: 別忘了房子7%投報率是開了3倍的槓桿在賺的
而且還沒有像股票有顯著且週期性的大回檔2F 08/15 11:29
 不是喔，就單純每坪單價的漲幅
 如果開槓桿短期來說很賺，所以我常對剛出社會的年輕人說
 如果手邊錢不到2成頭款，乾脆就定期定額買正2，
 因為房子開五倍，正2兩倍而已
推 Smaragdus: 謝分享4F 08/15 11:30
推 fman: 寫的很好，已有產業報告的水準了，謝謝5F 08/15 11:32
 我看過的產業報告都寫得不好ㄟ
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 11:34:30
推 bonfferoni: 謝謝分享6F 08/15 11:32
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 11:35:35
推 enamor753: 感謝分享7F 08/15 11:35
推 BaoBao17: 感謝分享8F 08/15 11:37
推 icou: 謝分析9F 08/15 11:37
推 KKlin813: 跟我想的一樣 但我寫不出來XD 大推10F 08/15 11:38
推 a281393: 專業推11F 08/15 11:38
推 ivan1116: 好專業12F 08/15 11:40
推 a633599: 結論 無腦多 allin 信義房屋13F 08/15 11:40
推 hellogym: 台北2015-16跌是因為前面漲太凶了Orz14F 08/15 11:40
 沒錯
 馬英九上任後台北市房價到2014年中漲了快一倍，從60漲到120
 然後就太陽花學運了，在社會壓力下 央行祭出房市管控
 利率從1.6升到2.3，也就僅僅0.7% 就壓抑房價了
 所以房價會不會失控，政府就不要把責任推給別人
 當然房市好經濟好，但是房價太高就跟通膨失控一樣
 咎由自取
推 bunnyict: 專業推15F 08/15 11:41
推 bigpan: 只會漲 一定賺 閉眼allin16F 08/15 11:42
推 sdhpipt: 個人偏見:房市股市根本連動不大 兩個多空週期差太多了 一個是十年起跳 一個是幾個月漲跌循環17F 08/15 11:42
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 11:48:33
推 tanchuchan: 專業推 研究所的東西忘光光了19F 08/15 11:44
推 hwei9582905: 請問正2漲幅追得到房價漲幅嗎？20F 08/15 11:45
 多爬前面的文，例如正2王，或a我帳號
 漲幅是可以的，波動比較大
→ tanchuchan: 看到預測模型變數設定好懷念21F 08/15 11:45
推 iamala: 房子五倍的資金有上限。22F 08/15 11:45
推 bluefish520: 看不懂但是推23F 08/15 11:45
推 EKman: 槓桿跟回檔都不是什麼特別的優勢或劣勢24F 08/15 11:47
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 11:50:12
推 stlinman: 台灣居民還有上槓桿的空間，政策利多下去很難跌啦!25F 08/15 11:50
推 wald5566: 那房市崩 股市會一起蹦嗎26F 08/15 11:52
 這個問題很好
 https://imgur.com/M4KSuMU
[圖]
 如果沒有天災，譬如大規模地震
 股市變動是房市變得的因，如果有重大經濟因素 股市會先崩，然後才是房市

推 feng990719: 專業推27F 08/15 11:52
推 Iperfection: 通膨讓房價下跌 漲電價導致通膨 所以讓台電虧損是打房黑魔法28F 08/15 11:52
推 Homeparty: 這問題應該逆向思考，房價跌股票是否跌，很明顯30F 08/15 11:53
推 lyxiang: 專業推31F 08/15 11:58
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 12:01:16
推 clotilde: 股市一定比房市先崩 房市反應慢很多32F 08/15 11:59
→ rbelldandy: 不可能,只要不是美國崩都不會崩類似2008很難再一次33F 08/15 12:01
推 maxboy06: 大部分年份股市崩還沒崩到房價國安基金就進場了34F 08/15 12:01
 沒錯
 這就是房市的黑魔法，國安糖漿喝了 房市就沒事了
推 IanLi: 推統計35F 08/15 12:02
推 poisonB: 推一個 有數據分析36F 08/15 12:02
推 william85: 推 感謝大大寫到讓我看得懂37F 08/15 12:02
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 12:07:34
推 p58730: 這是你的論文？38F 08/15 12:08
 我畢業超久了，另外寫這樣叫論文 被電翻了

推 s8752134: 算股息 但不算租金?39F 08/15 12:18
 我用的是價格指數，不是報酬指數
 另外買房有人全額買，大部分人貸款買
 有人貸款自住，有人貸款出租，利息有支出，租金有收入
 以上簡單計算，參考其他條件就複雜了，我不是幫人財務規劃
 見諒了
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 12:25:53
推 asas123sdsa: 股市崩盤再來是人民失業房市才崩40F 08/15 12:22
推 jheli: 房市要反轉感覺要等九年級生成為買房主力才可能41F 08/15 12:25
推 abcrr123: 專業推，影響房價最大的一直都是利率42F 08/15 12:26
→ akirapai: 我靠記憶只有sars房價下來有感過…43F 08/15 12:27
→ Homeparty: 九年級人口數...要成為主力差距很大44F 08/15 12:28
推 jimmytaipei: 推分析45F 08/15 12:29
→ kevinmeng2: 房價大概只剩戰爭會跌了吧46F 08/15 12:29
推 KaYan: 感謝分享47F 08/15 12:30
推 lrac: 請問大大用的這個數據分析方法叫什麼呢48F 08/15 12:34
 自我迴歸模型（英語：Autoregressive model，簡稱AR模型）
 正確來說是 Box–Jenkins method
 我上面做的很簡略
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 12:36:56
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 12:39:34
推 sdbb: 謝謝49F 08/15 12:39
→ ShiuanRefuel: 價格指數就已經含息了你又再算一次50F 08/15 12:40
 價格指數哪有含息，是除息
 證交所2003年以後才編報酬指數，因為計算對稱時間要從1982年
 我用的是價格指數
推 ups: 專業推51F 08/15 12:40
→ ShiuanRefuel: 然後你是算台北的房價的報酬率還是算台灣的報酬率52F 08/15 12:41
 台北市，從1982年開始
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 12:44:15
推 CORYCHAN: 感謝分享53F 08/15 12:47
推 FCPEWN375: 專業推54F 08/15 12:48
推 nthukos: 大波動大必推55F 08/15 12:48
推 taikouhncheu: 六都都來玩一下，南部應該會發現有趣的點56F 08/15 12:50
推 ecnecsinimer: 八卦是不看數字的，憑感覺才準啦57F 08/15 12:54
→ ShiuanRefuel: 抱歉是我誤會了我以為你用報酬指數58F 08/15 12:54
 沒事
推 herculus6502: 有神快拜59F 08/15 12:55
推 cityhunter04: 專業分析給推60F 08/15 12:55
推 ymfx000a: 政策不改 房市不可能降 就算政府提出新政策立院會不會排審 會不會過都是問題61F 08/15 12:56
推 hypeng: 推分享63F 08/15 12:56
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 12:58:02
推 NGCviola: 專業推64F 08/15 13:00
推 leveger0903: 有房產的好處是可以用房貸增貸出來在股市滾錢賺中間的利差 畢竟房貸還是所有貸款利息成本最低的 但相對槓桿開得太大也會有風險65F 08/15 13:02
推 swxxswxx: 高手在民間68F 08/15 13:03
→ ShiuanRefuel: 挺訝異的 CPI和房價是負相關？？69F 08/15 13:04
推 s9545012: 這樣意思是要穩穩賺錢，買房比存股中華電好嗎？ 房70F 08/15 13:04
 中華電2000/10 上市
 累積到2023/6 含權息報酬率 424%
 同期間台北市房價 報酬率   249%
 中華電比較賺，且若貸款買房有利息支出與買賣費用較高的問題
 中華電過去比較賺
→ s9545012: 更不跌，報酬也更高？71F 08/15 13:04
推 thelmalin: 推72F 08/15 13:04
推 bbo40453: 推模型73F 08/15 13:07
推 EvilKnight: 感謝74F 08/15 13:08
推 nutrino: 推研究 雖然這種研究沒有一定準的75F 08/15 13:09
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 13:13:32
推 dragonjj: 我反而覺得股價崩盤 房市會上漲 不然錢要流去哪?76F 08/15 13:12
推 yamitis: 可是房子可以開5倍槓桿77F 08/15 13:15
推 dragonjj: 買正2我不如買期貨 還可以省手續費 槓桿更大 不過保證金要多留一點 不能被嘎空!78F 08/15 13:18
→ zhi5566: 正負幫你強力洗籌碼怎麼會崩 房地和一的精神是什麼就是政府插一股 和黑道收保護差不多80F 08/15 13:29
推 k85564: 房子有槓桿啊82F 08/15 13:30
推 aaaaaaaa9: 這故事不錯！83F 08/15 13:34
推 icou: 正2就是花錢請人幫你玩期 也不是壞事就是了84F 08/15 13:45
 單買期貨建議小朋友不要碰
 所謂新手運就是 若前幾把賺到，就會覺得很賺，因為保證金槓桿
 將近20倍。
 而且若多空都做，一但虧幾次就乾了
 還是正2就好
推 iWatch2: 大大能分析一下證所稅把資金趕去炒房的影響ㄇ
當時股板最熱話題85F 08/15 13:48
推 Bruroc: 推87F 08/15 13:51
推 kurapica1106: 大師88F 08/15 13:59
推 ishowhand: 專業推89F 08/15 14:09
推 AlexLeee: 先推ID再看90F 08/15 14:09
推 LinYingLi: 謝謝分享91F 08/15 14:14
推 johnsonhoj: 感謝分享92F 08/15 14:16
※ 編輯: tompi (210.61.151.146 臺灣), 08/15/2023 14:27:01
推 daniel0202: 厲害93F 08/15 14:33
推 jackeywu2003: 推94F 08/15 14:34
推 AlexanderIn: 專業推，最主要是看連動的關聯性，所以政府最後底線就是止血房產，當然每個國家玩法不同95F 08/15 14:41
推 Jinstar: 好文受用97F 08/15 14:48
推 billchen123: 從你的Actual和fit來看，你該不會test結果是用訓練98F 08/15 14:48
推 yyls123: 賴清德 看到了沒99F 08/15 14:48
推 kyukyu: 基努李維.jpg253F 08/16 12:03
噓 billchen123: 另外因果模型當然可以預測，你不是都說你找到因果關係了，那就能夠預測啊，未來的房價變數反應你的因果關係啊？254F 08/16 12:06
→ JohnGalt: 你應該是沒分清楚預測跟因果推論的差異在哪
你提的只是怎麼改善樣本外預測能力的方法
比方說拿室外撐傘人數比率來預測有沒有下雨一定很準但不代表撐傘會造成下雨
那些訓練驗證大家都知道好嗎, 你要質疑因果性也不是拿這個來質疑257F 08/16 13:40

--
作者 tompi 的最新發文:
點此顯示更多發文記錄