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作者 xeloss (早稻田自耕農Alex)
標題 Re: [心得] 都廳大院畢業文
時間 Sat Feb 25 14:34:33 2023

※ 引述《wuxinst (wuxinst)》之銘言：
: Hi 我是原波的未來鄰居～
: 也來分享一下為什麼手滑買下去的想法
: 絕對不是建商 代銷的人來廣告 不然沒gg..
: 先說我是考量未來要自住的，但還是有考量未來發展性和漲幅，代銷說未來這塊地兼顧市
: 政中心、水岸、捷運旁、大公園、科技園區等利多，我是滿認同的，但相信還是很多是話
: 術，可以鞭的XD
: 優缺點如下：
: 1. 有人說三重+9天堂，我以前住過忠孝橋附近，的確天台附近比較亂，但未來這塊地自
: 成一格都是新房子，應該還好。加上我生活圈、上班、老家、小孩學區都在台北市中心，
: 所以這點還好
: 2. 建商茂德，一開始代銷就開門見山說很多網路風評不好，但也有說明原因，包括發生
: 爐渣等，網路可以自查，但此案就有保證用料的公證書讓人較放心
: 3.茂德格局差問題，的確我看很多房型是狹長沒有採光的，那不ok，或是三房但實際坪數
: 只有17坪上下，第三房很小真的硬格。
: 但其實好好挑他還是有還可以接受的房型，A棟、E棟、F棟等有些三房格局我覺得還行，
: 主加陽實際坪數到22以上空間會比較好，不是全部格局都很差，如果對格局很要求或很有
: 想法的，建議完全不考慮。
: 另外缺點是全部廁所都沒有開窗，可惜了，只是我自己現在住的也是用多功能乾燥機其實
: 還可以
: 4.要蓋五年，2027才會好，雖然會擔心現在是房市高點會修正，但五年後還是漲的機會應
: 該還是比較大。我現在不買，以後買還是更貴，真的存錢也追不上，真的可憐。
: 蓋五年的付款條件也比較輕鬆，簽訂10%，可以爭取簽約後分次給完，之
: 後幾乎每一年才需要2% 2%付，共五次直到2027年，相對輕鬆。未來要買要住要租其實都
: 可以
: 5. 建商要求簽署同意交屋前不能轉售，條件比現在修法還嚴格。但某種程度也讓短期操
: 作的投資客不會來，也避免五年內投資客拋售影響價格
: 6. A棟下來就是先嗇宮捷運站超方便，前一站可以接機捷，後一站可以接新北黃線，到台
: 北北車 換藍線紅線都方便。相較三重大都會左岸右岸一堆建案離捷運很遠，或是搭很不
: 方
: 便的機捷，那些地方的房價還比這邊高，這邊房價凹陷區光橘線捷運一分鐘的優點，似乎
: 很划算
: 7. 先嗇宮離先嗇宮捷運站根本很遠，沒有宮廟問題，實際走過就知道，先嗇宮旁邊的重
: 劃區還比較有這個問題
: 8. 此建案不能客變，但只要格局看了覺得ok，不一定有客變需求
: 9. 有些格局的工作陽台在客廳落地窗外面，到時候曬衣服會很醜，但如果都用烘衣機就
: 沒差
: 10. 停車場兩個入口，但只有一個出口，以這個量體擔心會塞車，但據說未來後面的路會
: 拓寬，希望不會太慘
: 11. 雖然2000多戶很多，但有八棟，獨立進出，可以想像就是不同八個大樓建案，但公設
: 可以共用
: 12.機能附近步行就到有家樂福、ikea其實蠻方便，相信未來重大建設、辦公室總部、政
: 府機關進駐，機能應該五年後可期
: 13. 我最喜歡A棟，離捷運站最近，但離重新路最近也相對吵，可以選擇不要面對馬路的
: 方向，A棟8戶用三支電梯，應該還行，但其他棟有些到11戶也是三支梯，就會比較塞。A
: 棟有四戶三房、三戶兩房、只有一間套房，相對比較單純
: 我只選擇窗面向新大樓或面公園的房型，看老房子市區的方向就不考慮
: 14. DE 棟是有些房型面超大公園，單價也貴；EF棟有些面河景，單價最高，實價登錄甚
: 至到70，但不保證有永久棟距，到河岸間還有些老房子，難保以後不會重蓋，要看河景要
: 確保買的樓層夠高
: 15.現在是一期，還有第二行政中心旁邊預計是二期，開案時間未定，但據說完工時間不
: 會離2027太久
: 16. 代銷說開價不二價，我以為是唬爛，結果是真的，完全不給殺，有人殺價成功嗎？有
: 也不要跟我說XD
: 只有去年12月底對外開放前，有先讓建商代銷vip優先用優惠價買，後來就是不二價，聽
: 說賣到一個階段會調漲價格，應該是真的。現在下訂送LG閨蜜機、空氣清淨機、吹風機、
: 冷氣室外機
: 17.我平日假日都去過銷售中心，真的人都很多，尤其假日停車都滿，如果是臨演那我就
: 沒輒了….
: 18. 聽說已經賣破1000戶，實價登錄已經400多戶，中間有時間差，應該會慢慢出來，目
: 前低樓層中小坪數的所剩不多，剩下高樓層大坪數總價較高的
: 以上想到這些，先這樣，拜～
: 沒有一百分的房子，有的話我也買不起
: 我的業務人還不錯蠻中肯的，如有興趣看房，我幫你介紹他看看嚕
: ※ 引述《NonAir (一波尻爆)》之銘言：
: :   個人在科技業上班，薪水就軟體業中上水準，經歷過幾年斷斷續續的看房旅程，
: : 在沒有後援，預算有限的狀況下，基本上是邊看邊放棄，繼續存錢的狀態，
: : 直到今年1月，去看了都廳大院，相信有大概survey過的人應該都知道優缺點，
: : 也可以看看網路有些不錯的看房心得。
: :   對我自身而言，主要是跟老婆目前租屋處的機能跟上下班比較方便，
: : 所以預售的形式跟繳款方式是可以較無壓力的負擔，另外考量是未來會有小寶寶，
: : 加上預期不會常開車，所以還是需要捷運，加上夫婦兩懶惰，所以捷運離的近很棒，
: : 當然都廳仍有許多疑慮的點，所以對我而言，即使到時候覺得不優，我是有信心
: : 到時可以負擔買其他新北新成屋作為替代，所以並不是很擔心，不過在綜合考量下
: : 經由各種討論與排序，已經覺得是目前自己家庭的最優解。
: :   額外提到大家最多會討論的宮廟問題，撇除機能以外，目前去那邊幾次的感覺，
: : 離宮廟區還相對遠一些，畢竟又在站旁，以後好歹有些政府機關，對我而言不是問題，
: : 畢竟現在社會怕的不是89，怕的是瘋子...，雖然說戶數多總有瘋子，但我覺得還是
: : 看運氣啦，另外我是已經在其他平台有推薦不少人去看房，也有好幾位簽約，
: : 介紹費預計到時也是平分，有興趣去看的在看之前可以先私信問我XD，不過目前感覺
: : 相對而言住戶素質不差。
: :   最後回饋給版上，就提幾個我們夫妻最在意的點，也給對這邊有興趣的人參考，
: :   1. 不能客變，我是買3小房格局，所以預計到時候有可能會打掉變成2房格局，
: :      並改成開放式廚房，但基本不會改太多，畢竟茂伯槍房很有名，對格局有
: :      強烈需求的人可能要審慎思考。
: :   2. 有大概想好各種家具跟電器的配置，但怕到時候實際上可用面積落差不小，
: :      不過這應該是預售屋的通病啦，在實際上的圖本出來前總是會有誤差。
: :   3. 如果未來需要在尖峰時間開車，這麼多戶數，出入口是否負擔的了，
: :      我查了些過往的資料，預期如果遇到下雨的天氣，塞個5分鐘可能跑不掉，
: :      不過在我自己可容許範圍，就看自己需求，畢竟捷運很近。
: :   4. 身為宅宅夫妻，還是希望未來機能有起來，但我相信seven跟全家至少會
: :      進駐啦，台北隨然一條街就好幾間，沒道理放棄那邊這麼多人，是吧。
: :   其他還有很多大大小小疑慮啦，不過還是洗下去了，歡迎版友一起當鄰居。
: :   最後感謝版上的各種資訊與回饋，有相關問題可以私下問我，有空就會回答，
: :   下台一鞠躬。
不好意思出來吐槽

姑且不論建商是x德

就算是黃金地段好了

一案推千戶這種預售架構

台灣房市是有井噴到一案吃千戶的行情喔

看看土城金x舞5 也是x德的案子

賣了3年 銷量也才勉強過6成

講不好聽

建商要預售戶簽交屋前不得轉讓

是防止大量轉售到房仲或是591

破壞代銷後續餘屋銷售力道

金x舞就是個血淋淋例子

還賣那種超井噴行情

之前茂x有業務主動找我看這案子

我去他們的貴賓中心看簡報一次

現地會勘一次

委婉拒絕當VIP承購戶XD

台灣的房市 集合式住宅了不起單案500戶就很大了

現在房市趨冷

百戶以上的預售

9成以上推案到交屋都賣不完辣

當剛需每個都是雙薪盤子嗎w

--
人は城、人は石垣、人は堀、情けは味方、仇は敵なり
                                                武田信玄より

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.113.22 (臺灣)
※ 作者: xeloss 2023-02-25 14:34:33
※ 文章代碼(AID): #1Z-Qlzjv (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677306877.A.B79.html
※ 同主題文章:
[心得] 都廳大院畢業文
02-22 02:03 NonAir
Re: [心得] 都廳大院畢業文
02-23 17:16 a386036
Re: [心得] 都廳大院畢業文
02-25 14:34 xeloss
Re: [心得] 都廳大院畢業文
02-28 17:50 LinuxKernel
Re: [心得] 都廳大院畢業文
03-29 16:59 NUR6645
Re: [心得] 都廳大院畢業文
03-30 06:56 donic2007
Re: [心得] 都廳大院畢業文
03-30 10:29 gerychen
→ toto123: 我觀察 隔壁的新豪樣2 銷售速度也放緩非常多了
一月實價登入也只有一組
自己住說真的不會考慮 戶數這麼多的 不容易漲1F 02/25 14:37
出入複雜 交通塞爆

台灣在社區管理基金和住戶品質及人流考量

大概200-300戶是平衡值

低於200戶 社區基金營運成本 偏高

超過300戶 人口出入複雜/擁塞
※ 編輯: xeloss (114.34.113.22 臺灣), 02/25/2023 14:41:09
推 cicatrix: 預售屋禁止轉售，某種程度上也是幫助建商賣掉這種銷售時間長的案件，如果中間一直有人獲利出場，無形間就消耗掉很多潛在客戶4F 02/25 14:39
→ toto123: 戶數多 唯一優點? 管理費 便宜7F 02/25 14:41
推 diablojonn: 樂居說這是北部指標建案 看他賣的好不好就知道房市好不好8F 02/25 14:49
→ CHENXOX: 泥有夠不給面子欸10F 02/25 14:50
推 uevol123: 新濠漾2噴到70，真的貴慘11F 02/25 14:51
→ CHENXOX: 不過泥的問題都不4投機客的問題  反正1開始就沒打算入住啊  只要下一手接棒的也4投機客無線循環  這些都不算問題12F 02/25 14:55
推 baseba1l: 都廳大院不能轉約還熱賣成這樣，市場就給出答案了，地點好就是王道15F 02/25 15:05
看看何時銷售破千戶吧

我自己長期看雙北房市

大概500戶是集合式大規模住宅推案

預售最好賣的的上限戶數

大同莊園600戶上下差不多就是個例子

拉到1000戶後就很難完售

何況現在房市趨冷

→ jhvyht: 金x5也主動聯絡我去看，但我直接拒絕，格局超爛又貴，誰要去浪費時間17F 02/25 15:05
※ 編輯: xeloss (114.34.113.22 臺灣), 02/25/2023 15:11:19
→ Taiwanwolf: 跟台中興富發夢幻城差不多19F 02/25 15:11
→ iiichu: 都廳不是破千了？只是實登只上了547筆20F 02/25 15:15
推 sss700304: 看看大腸帝國就知道了
一推投資客搶著賣，建商也還在賣21F 02/25 15:18
推 baseba1l: 都廳銷售數量早就不只登錄那些，另外都廳捷運在旁邊，金城舞還有將近600米距離，整體條件位置差蠻多的啦23F 02/25 15:20
推 piliwu: 破千戶應該會很快，看實登就知道了
一個月可以賣500戶的你怎會質疑能不能賣破千？25F 02/25 15:25
→ bob1211: 早就破千户了，後面就是實價登錄還在審查中，現在買車位可以再折70萬，後面就沒有優惠了27F 02/25 15:43
推 sss700304: 破千很屌？隨便一個一級建商來，不用二週，早就秒殺29F 02/25 15:47
噓 panzer1224: 坐等實登打臉30F 02/25 16:06
推 siribest: 那日月光是不是真的賣完了？感覺還有空屋31F 02/25 16:09
推 A00610lol: 都廳自住的比例相當沒有很高吧
一堆投資客購入32F 02/25 16:09
→ popo889: 我覺得銷售導向是置產34F 02/25 16:10
→ A00610lol: 腦衝啊 我是真的不認為第二行政區跟東森有什麼搞頭 不要變成副都心第二就偷笑了35F 02/25 16:11
推 usan: 茂伯自己要住的話真的不能碰，良心建議37F 02/25 16:13
推 A00610lol: 戶數多 格局爛 我不如等三重站附近的建案
很好的地段給茂x這種蓋 可惜了38F 02/25 16:14
推 jabari: 我是不知道有哪些業務分去邊緣地帶比較好的..40F 02/25 16:16
推 baseba1l: 都廳自住也很多啦，不能轉約加上房地合一被綁這麼多年，投資客興趣會低很多41F 02/25 16:17
→ A00610lol: 29樓 還真的是 可惜有夢最美 好建商在那蓋還不搶爆！總之 地段好但建商糟還是一堆人願意買單
說到新濠漾2 應該也剩不多了吧？43F 02/25 16:18
推 angele: 都廳不是說有部分格局比較好，2000多戶部分比較好的格局先被挑走不意外，剩下的去化很難這麼快吧？那個格局是先天條件下的產物，狹長短邊面單面採光，敲掉重來也沒辦法改善多少又花錢又累，真的會省到嗎？46F 02/25 16:40
推 tbere2002: 不要這麼用力50F 02/25 16:53
推 crazywill: 地段好？？笑了 晚上自己去那晃晃吧51F 02/25 17:22
推 A00610lol: 至少那邊跟二重左岸比離捷運站近一些52F 02/25 17:30
→ toto123: 我認為他的地段 在新北重劃區不算差
他就是主打離台北市近 沒別的優點  = =
台北市買不起新的 你也只能往新北買 右岸更貴
雙北很成熟區塊已經都炒很高了 哪有什麼便宜的53F 02/25 17:38
推 showshowman: 等實登打臉，呵呵57F 02/25 17:57
推 baseba1l: 新北哪個地點比他好？然後比他便宜的？
家樂福也僅在500米，捷運在旁邊，整體位置離北市近，大基地開發，這樣的地點還只能算不算差喔....58F 02/25 18:00
→ toto123: 光離台北車站 西門町近 然後想住新房 就很多人要了61F 02/25 18:06
推 piliwu: Ikea對有家庭的來說非常實用可能有些人很難理解
這樣都不算好那新板大概也是普通地段吧62F 02/25 18:17
推 prostar: 地段問題。三重應該很少更好的了64F 02/25 18:33
推 sss700304: 好了啦，都屌大院好棒棒，品質地段超越新版65F 02/25 18:33
推 piliwu: 品質好一定有啊，你可以去看國泰華固甚至三輝
茂德格局品質大家都知道，大家不一開始就買保時捷
為何年年銷售冠
軍都是頭又大66F 02/25 18:41
推 sss700304: 好厲害的冠軍喔，太陽帝國，波爾多2還在持續滯銷喔
品質也厲害，搜尋江翠one跟太陽帝國前名（ACE)來回憶一下喔70F 02/25 18:48
→ A00610lol: 要地段就要犧牲建商品質跟多坪數出入混雜的疑慮73F 02/25 18:51
推 piliwu: 要好地段又要好建商誰不想要整天唱高調一輩子空手74F 02/25 18:52
推 ray7788: 新濠樣2年前去看, 聽銷售說賣超過一半, 剩六十幾戶之類?75F 02/25 19:00
→ A00610lol: 有足夠的budget 就好了啊76F 02/25 19:05
→ juijuijuijui: IKEA進去像走迷宮，吃個飯20min花了30min才走出來，不懂有啥好，吃飯位子還要等77F 02/25 19:16
→ iele: 茂德的房子説多熱賣我都很懷疑，新店捷運站旁的碧波白，2019就説熱賣8成5，經過一個漲勢，結果到現在還在賣。79F 02/25 19:19
推 A00610lol: 算了 反正我在等久舜跟中興電工合作蓋的什麼時候開賣81F 02/25 19:40
→ MacD89: 第一戶最好不要在那邊什麼看什麼格局戶數啥的 先上車再說82F 02/25 20:02
→ bramn: 呵…想回文打臉結果一堆自以爲的認知83F 02/25 20:02
→ MacD89: 真的一堆人太挑 過幾年被迫多花幾百萬買更爛的地點84F 02/25 20:03
推 zxc12131266: 等實價登錄打臉看笑話85F 02/25 20:18
→ n924127: 實登真的是打臉神器86F 02/25 20:44
實登577戶我知道啊

本文重點在於上千戶的預售案

後期推不動 無法掛完售這件事

當初茂x業務跟我簡報說本案預計超過2000戶

我就倒抽一口氣

還問他這種戶數你之前賣過這種案子嗎XD

他是笑笑說沒有 不過地段黃金

看看地址 確實很黃金

去現地會勘後 覺得就只是贏地段

便宜的話也沒有

好處早買可以不用買車位

平均地權條例要上路了

這種專吸收投資客的推案

只剩剛需很難賣完
※ 編輯: xeloss (114.34.113.22 臺灣), 02/25/2023 21:36:12
推 baseba1l: 建案那麼多，也不是只有潤泰華固等這些a級建商能買能住啦，唱高調根本跟主流市場脫節
不然溫仔華固一莊又賣的如何？好建商就沒有漏水紀錄嗎，去查也是不少好嗎87F 02/25 22:59
→ piliwu: 那個點如果不是茂德我就去買了，你要想連茂德都能
賣那麼好你還嫌
點不好91F 02/25 23:05
推 showshowman: 實登剛查已經六百了94F 02/25 23:06
推 piliwu: 他賣7成5就回本了剩下都純賺的你一直在意完售幹嘛
？台中夢幻誠規
模差不多當初買的人全都賺翻95F 02/25 23:06
笑了 賣7成5 餘屋還有500餘戶

到後面的是爛格局

越到後面越難賣好嗎

一般建案交屋前餘屋50戶就算多了

交屋只賣7成5

剩下2成5是要賣幾年XD

你還要保佑交屋前有賣到7成5戶數w
※ 編輯: xeloss (114.34.113.22 臺灣), 02/25/2023 23:11:10
推 piliwu: ikea雙北人可能特別不熟，台中桃園假日吃飯人潮超
級可怕，他就是
很吸引家庭客，比家樂福還有用
這案交屋前一定有7成5啦你有夠誇張擺在眼前事實一
直嘴硬
夢幻誠交屋前大約有50戶上下沒登錄不知是不是沒賣
完，你覺得會有
壓力嗎？98F 02/25 23:08
推 ZuDo: 哇～看來很多人要移來三重住嘍～三重房價向上看啦～仲仲加油～賤殤加油～大家要趕快買～才能賺到錢～哈哈～106F 02/25 23:57
推 zxc12131266: 買房就看地段不然哩，沒看到塭仔華固賣那麼辛苦喔？108F 02/26 00:55
推 pingleo2009: a7竹城甲子園超過一千戸 成屋行情持續往上噴中109F 02/26 01:07

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