看板 home-sale作者 licklabium (2022mondeo wagon hybrid)標題 Re: [請益] 房板數學請益時間 Tue Jan 16 09:08:59 2024
其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中，似乎很難有大突破
我目前手上有五房，都是出租中(我自己租別人的，因為能產生正的價差)
房貸目前約有一千萬，另外增貸約有一千萬，每個月還款約略十四萬
另有房租兩萬需支付
我和老婆平均月收入約十五萬，租金收入十萬
增貸一千萬部分，一部分拿來買車和償還部分房貸(當時銀行專員建議，以免限制
所能貸款額度)，約三百萬
剩下的七百萬中，有600萬投入0050，一百萬投入0056
房貸中，有一筆再兩年還清，一筆再三年還清
目前的問題是，似乎除了質押外，很難再開槓桿增加資產
會因為本業收入而受限，而無法再增貸
若把投入0050的部分，拿出來買低總價舊公寓，整理後出租
因為已經無開槓桿問題，效益似乎也不會更好
不知道能否有其他更有效的做法呢?
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※ 作者: licklabium 2024-01-16 09:08:59
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 房板數學請益
01-16 09:08 licklabium
我是住新北啦~不過新北房價也愈來愈高，所以我就去買桃園了
推 Arnol: 頂到天花板了，去玩股票吧2F 01/16 09:34
我只是無腦買0050…丟著不管它
→ IBIZA: 2000萬位啥要還到14萬3F 01/16 09:36
因為我有兩筆已經快還完的房貸，利率比增貸的低了不少，所以我就沒有還掉
所以有好幾筆貸款，等三年後，每個月就會少兩萬多的月償還金流
推 qqphor: 只買0050和0056，算保守了4F 01/16 09:37
我只會無腦買ETF…
推 Anyotw: 有增貸吧
增貸年限撐不到40年5F 01/16 09:39
沒錯，銀行增貸都只能給到20年。目前小孩又太小，沒辦法用他們去買
推 alexstag: 租金跟股票收益都可以認列收入提高貸款額度吧8F 01/16 09:51
已經有認列，但是自己評估，再提高貸款額度，金流很容易有個閃失就卡死了
因為2000萬不是一整筆，而是分成好幾筆，因為有的利率很低，我就沒整合
→ morrishh: 你這種只能小換大 或者換整棟10F 01/16 10:38
可是以小換大，出租的收益會更差，這樣金流不是更會卡住嗎?
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/16/2024 10:47:40
→ IBIZA: 只做20年 2000萬也不用還到14萬
你把債務整合好先 你的債務看起來就很沒效率11F 01/16 10:43
所以，如果先把低利率的(約1.5%)貸款還掉，再轉增貸出來投資0050
這樣會比較合適嗎?
推 cooji74115: 增貸避開公股 能做30年40年還是有吧 將來/永豐/星展13F 01/16 10:49
我目前是找新光，他們只能核貸20年耶
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 10:57:47
→ IBIZA: 增貸可做30年 跟新購一樣利率
或是可以用理財型
我想你的問題是你找的是同一家吧
就是你原本就貸新光 增貸也找新光14F 01/16 10:57
推 s26492755: 我也是有個疑問 這個月付額
其實增貸30年 大樹 邦邦 台新都有啊
新光只給20年就換家啊
我當初貸兆豐 增貸只給我20年 我就跑了
你需要做的真的是像IB大說的債務整合
不一定要全部濃縮成一筆 像去年邦邦就一直遊說我某四間轉給他
我貸款差不多你兩倍 但月付額15萬多
十筆貸款 皆30年
你的房子如果在新北應該不會難談 我看板友給的回饋 他們不好談多半是物件不在雙北甚至不在六都18F 01/16 12:08
推 shuichia: 同上s26大，貸款金額大概是你兩倍，月付多一點16，像你們月收共25應該還能貸更多
s26大我記得你都是華廈/大樓，你手上有公寓轉貸30的嗎？29F 01/16 12:18
推 s26492755: 你這給有企圖一點的行員看到一定兩眼發光 很多可做更多資金的部分
沒有 我不買公寓的 囧32F 01/16 12:20
推 shuichia: 了解，我剛好跟你相反xddd35F 01/16 12:21
推 s26492755: 哈哈哈 正好 這樣井水不犯河水
我有個拜把 我很喜歡找他吃麥當勞 因為他不吃雞腿小腿只吃大腿或雞胸 我是特愛吃棒棒腿的部分 我可以跟他都點麥脆雞在交換吃自己喜歡的部分36F 01/16 12:22
推 kagaya: 我也卡住，後來覺得利率低不如年限高 利率沒差多少40F 01/16 12:27
推 s26492755: 是啊 給你更好的金流去賺取利差 只要不是什麼誇張的利率都可以吞一下的
本多利小利不小
只是銀行端會卡地段給條件的 不要說放款 凶宅險 我買就有300額度 人家買只剩200就是地點上或物件上的差異41F 01/16 12:29
推 kagaya: 我自己卡住，自己檢討問題就是我買增値件非收租件，但本樓收租那麼多還卡啊0_o46F 01/16 12:38
→ s26492755: 增值件投報高啊 也不全是壞事
其實投資工具細分都有傾向跟屬性 同時也會有優點跟缺點全都是優點也會因為過多人或資金的投入而降低收益
有時候銀行端也是很無言啦 我前面不是說邦邦在遊說我 那是接近年底的事 上半年我問貸款的時候 跩的跟啥一樣48F 01/16 12:40
推 kagaya: 嗯 投報高是高 但不能無限循環 接下來要等賣掉才能動下一步了。感覺算算如果當初是買收租件，現在就還有事做，能擴張，不會空轉。投報一開始差一點但說不定會後來居上
銀行最近是不是又開始放款，大樹也一直來遊說我奈米戶談整合給寬限54F 01/16 12:44
推 s26492755: 如果像竹北 青埔 應該是追不到 這還是要看地方 增值件很吃眼光跟判斷 市區收租就穩穩保底
這幾年放貸是真的變寬鬆 尤其2020後 以前如果出現一個人跟我說他十筆都30年 我一定覺得唬爛
成數跟年齡也在上修
大概率就是只要央行沒規定 你又可以做好你的金流跟財力 你敢借銀行就敢放 你不敢借銀行還會拜託你借
我剛開始接觸房市的時候 是要去拜託銀行的喔......
不過還是要補充一下 台灣銀行端對授信風險管理還是很好的 你沒有足夠的資料或是聯徵很醜 你借不到的59F 01/16 12:47
推 kagaya: 足夠資料是什麼？不就金流嘛？聯徵我知道每年不能用太多次69F 01/16 12:55
看了大家的討論，我的盲點應該是在我的房貸太多筆
有的剩下兩年、有的剩下三年，有的剩下五年，但是因為他們的利率低
所以我沒有將它們償還掉，整合起來，才會造成現在這樣的月付額太高
不過我新光的一千萬才剛貸款下來，印象中有綁三年不能提前還款
所以現在還能整合嗎?
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 13:09:47
→ s26492755: 就金流財力聯徵
聯徵會影響的其實還有貸款比例blabla 那個要回去開電腦看一下
你新光剛貸一千萬不會綁五間吧 可以去搞其他間
綁三年不能提前還還是換銀行會有違約金
最簡單的是你手上五間總有沒綁約的吧 拿去轉貸就有錢了70F 01/16 13:10
所以我利用還有貸款額度的，再去增貸，然後把剩下不多的還掉
這樣就可以讓自己的每個月金流降低，對嗎?
另外想請問，那剩下的金額，如果再投入0050會比較合適
還是再買一間低總價的公寓來出租，會比較容易獲利呢?
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 13:17:05
推 s26492755: 你擔心的如果是無法負擔 那你就往增加年限去談
你給的資料不夠詳盡 很難兜起來 所以也不知道到底發生了什麼
從結果來看 月付14萬 不應該只有兩千萬的額度 也因為你的額度小 收益自然降低 導致你金流上無法更寬鬆76F 01/16 13:16
推 kagaya: 沒綁的可以先動，就算綁三年那個只要付違約金就可以換了我自己算過其實不會太多，有更優惠的貸款方案是值得違約的81F 01/16 13:18
推 s26492755: 我都違約好幾次 你給我甜頭 馬上背叛 0忠誠度83F 01/16 13:20
推 copyii: 純好奇現在還有1.5的房貸哦?以為都跟著之前升息升上來了85F 01/16 14:45
推 pttgogocat: 這個月付額我也看不懂，我快三千萬的貸款，不用寬限，月付也才11萬出頭
剛看一下確實總和是貸3000，不是快三千
有的銀行的綁約是可以大額還到0，只要不塗銷就不算違約，有些銀行看聯徵顯示無欠款只是沒塗銷，就會認淨資產。86F 01/16 15:08
推 morrishh: 月付額高是你當初就是15 or 20年設定吧92F 01/16 17:38
推 mfcke: 沒這麼複雜 就負債比高起來 只能讓時間跑或者用實業部分支付加快流程93F 01/16 19:28
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