[心得] 自住 vs 租屋過了十年後誰划算? - CPLife板

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※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2013-10-31 12:28:23

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作者 howardcb (不買最省!)
標題 [心得] 自住 vs 租屋過了十年後誰划算?
時間 Sat Jun 9 13:53:22 2012

常聽到版上的大大說到，如果買房是自己住的沒有差
若真的有需要就買，不用太去關心房價漲跌
但我心中有自己的一套算法，我把它擬成公式跟大家分享

今日總價 x i% + (今日總價 - n年後預估房價)/n = 實質租金

實值租金 < 市場租金 = 購買訊號
實值租金 > 市場租金 = 不買 or 拋賣自用宅改成用租的

買房子看的不是今天的價格，而是要預測十年後的價格
考慮奢侈稅陸續拋售、Q3實價登錄、Q4再漲公告地價、

2013滿兩年奢侈稅的拋售潮、實價課稅討論、代工業的殞落、

2014美國升息循環、2015少子化效應啟動、房子本身折舊，
個人估計十年後房價保守估計是今日價格的七折或甚至腰折，
我簡單的舉三個情境

假設今天我要買的這間房子1000萬，相對租金約2萬可以租的到

A.假設10年後房價，我認為會漲到1100萬：

還本金的速度純粹是看個人能力，在不考慮還本金的前提下，我使用這
間房子的成本是每年20萬的利息(假定房貸利率維持1000萬 x 2%)，但是
每年有10萬的升值

-20萬 +10萬 = -10萬 = -8333/mth

跟租房子相比，我可以每個月省下11667的租金，當然是愈早買愈好!

B.假設十年後房價預估剩下700萬：
在不考慮還本金的前提下，我使用這間房子的成本是每年20萬的利息，以
及每年30萬的跌價損失

-20萬 - 30萬 = -50萬 = -41667/mth
這間房買下去等同於每個月租金41667，明明有2萬不付，硬是要買下來
付4萬元，又不是頭殼壞掉！

當然啦，十年後的價格沒有人知道，我的想法是十年後房價
漲一成的機率：20%
跌三成的機率：30%
跌五成的機率：50%

如果另一半有買房的要求，或者是結婚生子買房的需要，應該試著用溝通的方式
，讓另外一半知道，不是沒有能力買，而是現在買太不划算，與其現在買下手，
倒不如這十年去租4萬元的豪宅，每個月還可以多省1666元，十年後再回來買

條件相當的房子，這不就達到說服另一半買不如租的目的了嗎?

C. 第三種情境
如果今天我已經擁有1000萬的房子，預估十年後跌三成
在本金已經還清的狀況下，我使用這間房子的成本是損失每年13.5萬的定存
利息，以及每年30萬的跌價損失

-13.5萬 -30萬 = -43.5萬 = -36250/mth

如果現在把這間房子賣掉，我可以去租兩萬元的房子，或者是36250的豪宅，
十年後再買回來條件差不多的房子，何樂而不為呢? 誰說自住的就沒差，股票
很多人高點會先賣，等低點再接回來，房價又何償沒人這麼做

如果今天指數已經逼近12682，你不會居高思危減碼？股票像車子，
加減速度快煞車距離短，房地產像火車，加減速度慢煞車距離超~長~

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◆ From: 101.12.239.135

推 fategg:你前面算房子會打折甚至腰斬?? 在這段已經被打槍了XD1F 06/09 13:59

→ nutype77:你算很多,如薪資平均所得,而外在因素也會造成漲跟跌2F 06/09 14:01

→ evangelew:這沒有意義先不論公式正確與否你沒有數字可以代進公式3F 06/09 14:01
→ evangelew:內

→ howardcb:我不是舉了三個數字了，有漲的狀況也有跌的狀況5F 06/09 14:03
→ howardcb:每個區域自己代，時間點自己代(也可以設三年)

→ evangelew:暈倒........................7F 06/09 14:06

→ howardcb:所購買房子在n年後的價值自己代，還是得自己判斷8F 06/09 14:08
→ howardcb:可以確定的數字當然有呀，你想要買的標的有金額
→ howardcb:這個標的目前的租金有行情，房貸利率目前是2%
→ howardcb:唯一你需要判斷的，就是此標的物n年後的預估價值

→ playhome:Ho大完全正確12F 06/09 14:21

推 leocat:以現金流量來算啊還蠻有趣的又方便厲害~13F 06/09 14:24

→ evangelew:大家做不到的就是預估n年後的價格....14F 06/09 14:33

推 BOSS33:你的想法大家都知道(跟1+1=2一樣) 但是沒人知道以後的房價15F 06/09 14:44
→ BOSS33:講了一堆如同九九乘法表的東西又列了一個沒有數值的公式
→ BOSS33:有點無言

→ howardcb:我想要表達的是，自住也是有租金成本的!18F 06/09 14:52
→ howardcb:房價漲跌對自住需求，絕對有關係
→ howardcb:而不是—堆人認為的，自住就不用在意漲跌

→ evangelew:那是因為自住將來還是有可能遇到換屋或是貸款抵押21F 06/09 15:04
→ evangelew:這時房屋價格漲跌就有差若一輩子持有不賣不抵押的
→ evangelew:未來房屋漲跌也不用太在意了
→ evangelew:只是今日不知未來事在自住買屋時最好先做好將來要換屋
→ evangelew:的準備

推 september02:我認為只有學生和心態像學生的人才會用這種計算方式26F 06/09 16:05

推 hermanwing:樓下幫轉就可27F 06/09 16:19

推 decay:對於理財保守的人, 這算法很好28F 06/09 17:31

推 Gavina:很棒~~直接數字化了~~給推29F 06/09 17:42

推 nogoodid:稍微推一下C的心態紙上富貴不是富貴獲利了結才是真賺30F 06/09 20:01

推 inntran:我開始相信你了31F 06/09 21:01

推 PeacockLiu:這個是預算而不是預測，沒有準不準的問題，看多或者看32F 06/09 21:27
→ PeacockLiu:少的人自己決定。

推 lion198:假設十年內沒有國際重大金融危機沒被解決34F 08/02 15:15

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● 06-09 13:53 howardcb. ■ [心得] 自住 vs 租屋過了十年後誰划算?

　 06-09 14:59 pds1. ■ Re: [心得] 自住 vs 租屋過了十年後誰划算?

　 06-09 15:40 GuessXX. ■ Re: [心得] 自住 vs 租屋過了十年後誰划算?