作者 megaboost (誤人子弟)標題 Re: [心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解時間 Sat Nov 30 03:22:30 2024
※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
: ※ 引述《KrisNYC (Kris)》之銘言：
: 之前因為有和大神朋友聊到日本房地產，後面也有花一點時間去研究。
: 先說結論我最後是沒選擇去日本投資房地產。
: 主要幾個點：
: 1. 管理上實在太不方便。 基本上要買日本房子出租 & 管理都要透過當地的仲介
: 協助管理，這點就很像是我住台北跑去買台中以南的房子出租一樣，也得找個
: 人來代管一樣。 差別在於 台灣這邊有甚麼狀況，能怎麼處理熟門熟路的，
: 但在日本如果租客或房子有甚麼問題， "只能"靠這位代管的協助。
就跟其他板友說的一樣，現在日本代管公司都很透明也很方便。
日本跟台灣不一樣，不只是外國房東，
日本人房東也都是透過這些管理公司出租自己的房子。
以前學生時期去找房子，
就看過仲介公司打電話問日本房東願不願意租給外國人
運氣不錯，遇到的房東說除了台灣人以外不租給其他外國人
所以當時退房的時候，把房子打掃得非常乾淨，深怕給房東壞印象XD
: 2. 日本法規不熟也是一個點，承上所說，在台灣當房東講直白一點，如遇到租屋蟑螂
: 就算硬搞到讓他反過來告你，所承擔的損失也不會像日本那樣。而且日本是個相對
: 排外的民族，如果哪天真的得上日本法院對簿公堂，我不認為外國房東吃香就是。
對日本法規不熟悉的話，你可以花點錢請教日本的"宅建士"。
宅建士就是在日本買賣房子簽約時，必須出來跟你解釋相關法令與應注意事項的人。
不會日語的話，也有一些台灣人宅建士(我老婆就是XD)可以諮詢。
說穿了，花錢能解決。
: 3. 在日本當包租公納入上述風險考量後，對比租報率並不高，在幾個日本售屋網站上，
: 報酬率較高的通常都是 "一戶建"、"木作屋"、"較偏遠區域"，前兩者的可預期修
: 繕認列較高，因此實際投報也沒多好。
我接觸到的台灣人是把目光放在大都市商業區的商業大樓
: 4. 我是南海海槽週期性地震的信仰者，關於 "具有週期性" 是官方認可有科學依據的，
: 而目前日本比較常見買來收租的區域(ex.東京)，全都包含在這地震的影響帶上。
: 若在未來真的發生絕對會重創日本。
: 再加上某鄉野傳說更是預言明年某月某日可能就是......
: (此鄉野預言無官方證實與科學依據，各位當聽說書人說故事就好)
前一陣子才說最多可能造成20萬人死亡 囧a
不過日本政府天天喊，我們也已經習慣了...
只能買抗震強一點的建築，平時也多儲備一些防災物資
不過話說，台灣也是地震多的地方，好像也沒啥差別XD
: 撇除上面幾篇各位大神講到的日本房地產過去漲幅較低、匯率考量...等以外，
: 再結合上述幾點，再加上最後一點 "對我而言有更好的選擇"，所以對我來說，
: 找不到理由說服自己一定要去買日本房當包租公。
: 最差最差選個套著配不舒服嗎？ lol
有些台灣人買房除了考慮收益，其實也考慮到之後的移民
(這邊要澄清，不是在日本買了不動產就能移民，而日本也不是移民國家)
畢竟有房產，的確會在永住申請上有好處。
--
大風の歌 大風歌
大風起こって,雲飛揚す. 大風起兮 雲飛揚
威は海內に加わって故鄉に歸る. 威加海內兮 歸故鄉
安にか猛士を得て四方を守らしめん. 安得猛士兮 守四方
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 153.201.64.175 (日本)
※ 作者: megaboost 2024-11-30 03:22:30
※ 文章代碼(AID): #1dIXHwXZ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1732908154.A.863.html
※ 同主題文章:
Re: [心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解
11-30 03:22 megaboost
※ 編輯: megaboost (153.201.64.175 日本), 11/30/2024 03:35:11
推 s8752134: 其實重點還是在於承擔這些風險因子的報酬率不佳
買抗震較好的塔樓, 出租收益率是較低的(相較一戶建etc)如你所說, 有其他目的(移民...etc) 去買日本房產可以
但單純看收益率, 我評估是有更好的選擇
只是移民我也不會選日本就是了, 日本人真的挺排外的QQ而且整體生活環境偏壓抑1F 11/30 08:26
排不排外這就見仁見智，
我的感受就跟上一輩的老華僑們不同，
我小孩的感覺又一定跟我不一樣。
而且現在日本已經有一大堆外國人了，
我小孩班上27個人，外國人就有3個，其他班的比例也一樣XDD
→ s8752134: 然後關於地震, 你有注意到日本政府天天喊的話
應該也很清楚, 南海海槽地震是必然發生 只是時間點問題規模如我文內推文有說, 跟台灣的大地震完全不同級距
所以不是沒啥差別, 這差別可大了
光是311的地震規模就已經比台灣921高100多倍
而南海海槽地震的預估影響又比311高10多倍...細思極恐QQ7F 11/30 08:28
我覺得在台灣出門發生交通車禍死亡的機率比在日本因地震死亡高...囧a
→ s8752134: 綜合全部的考量後, 因為我如果買日本房除了投資外沒有其他任何目的, 所以才會沒去買
對了, 也提一下所謂的法規考量
法規這個是這樣的, 要去日本的法規如你說的 並不難
麻煩的點在於, 實際運用這塊
舉個例子好了, 你在台灣問律師說房客不繳租金, 房東能不能換鎖, 10個律師大概會有9.87個跟你說 "恐"觸犯強制罪, 但實務上你知道怎麼處理, 根本也不會怎樣
所以諮詢, 可以得到的是官方說法. 而不是有效做法 XD
但也有可能日本的官方說法 = 有效做法, 沒有含扣空間
另外管理這點, 我也了解日本的代管是比較完善的13F 11/30 08:31
房客不繳租金，管理公司自然會打電話給保證人公司，
如果房客真的不繳房租，保證人公司就會代繳房租。
→ s8752134: 這個跟每個人的考量有關, 我在意的點是我如果在日本買房"只能" 靠這代管. 他給出來的, 我得吞. 只能靠他不是靠自己, 因為自己相對在日本不具備足夠的知識, 或是如果要靠自己去處理, 得花更多的時間心力才能做
例如說今天修繕, 代管報一個10萬日圓的價, 大概率只能吞而在台灣, 是有門路, 也有經驗可以去評估是否價格合理大概是這樣, 講著講著... 好像應該回一篇才對 哈哈哈XD24F 11/30 08:37
真的擔心的話，可以找那種大手管理公司來做代管，
他們的信譽成本比從我們手上多A到的三瓜兩棗來得高。
甚至買房後直接找建商的集團公司來做管理，
房子本身品質的問題，就找建商，
房客自己弄壞，修繕費是從房客繳納的費用扣。
失火了，自然有保險賠償。
你說的這些問題，其實都不是該擔心的地方
不過除非是有特別的目的，
比起投資日本住宅，美股跟日股不是更香嗎?XD
※ 編輯: megaboost (153.201.64.175 日本), 11/30/2024 09:20:46
推 s8752134: 確實, 重點還是回到第一句, 承擔風險後的報酬率不佳
不過你回的交通事故地震那個不能這樣比啦
現在是投資考量, 比較級是其他區域的地震風險
跟交通事故無關. 拿交通事故出來 要比的是住外圍/市區31F 11/30 09:24
→ abyssa1: 股市比較香 對我而言房市只是拿來放股市賺到的錢35F 11/30 09:25
推 zpf2005: 有老同學在兼職日本房仲，主打物件500-1000萬日幣，非東京的大都市，每年支出扣掉後淨投報大約6％，帶租約，通常租客年紀在60上下。其實沒什麼不好，只是在無法期待房價有資本利得的狀況下，現在大家都知道長期0050，VOO會有10％報酬，相較之下長期當日本房東吸引力就很小了36F 11/30 09:51
推 Petersen: 租年紀大的，在房內孤獨死不是很可怕嗎41F 11/30 11:18
→ abyssa1: 怕什麼 整理完繼續租老人就好
你自己又不會去住42F 11/30 13:27
--