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剛剛手機看到的
https://reurl.cc/bkYVoE
大意是......
裡面講到北部跟南部
裡面有講到幾次的景氣循環，都會超過前高
超過多少要看市場的健康度
假性需求的量

目前的3年基本上問題不大
小三年就看假性需求拋的量

高雄的部分產業投資大有撐
但在漲3成後就不健康(如果是真的會崩潰，也就是高雄要50萬)

3年每年還有6%漲幅都是健康

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不過以不專業囤房的房東來看
雙北基本上2013-2014買的預售屋，還有一半以上未解套(包含紅單接手的

之前有碰到的amax. 全坤威風都是，到整個北投奇岩的案子，副都心20131-14的案子都是
更別說淡水的海洋都心系列
就連現在新案都是在試探高點

台北市解套的大概就中山 大同 士林 尤其士林的社子
因為基地規模建商品牌
加上政府做多 沒有重劃舊案搗亂  在地買盤
更別說大面積 大建商也吸引東區跟在地等不少有錢人

其他預售未吸收掉套牢
台北市老屋也沒全面破前高
反倒新北市多數已經突破

當年大套牢的青埔基本上全面解套

再來就是裡面說的假性需求
房地合一1.0已經壓縮短期交易的老屋成為，不穩定籌碼降低
買的多數置產收租 自用，錯過加價也買不回
2.0更近一步把不安定籌碼降低

預售方面較有空間閃稅，但在各項打壓下不穩定籌碼大幅降低
比方說我的能力買一間，不危險下買1投1，在未管控下要賺錢跟看前輩賺法我一次買4間
，三間待售
這時候景氣跟不上交屋就必死
景氣跟得上有需求，慢一步的只能掏錢被宰

再來就是過去投資客包棟做法還，還有一次買太多戶
現在建商基本上是禁止，上次回收太多斷頭
這最經典是海洋都心

這次建商基本上就是先給舊客戶挑(竹北
有的建商還限制你買他們太多不賣你
但是代銷還是有他的運作方法
再來就是搶手區賣開案資訊，讓你能一開始就看到，這就是代銷幹的

但最終在政府跟建商管控下，加上超投機買盤消失
這價量只要平穩上去，要下來非常困難

更別說過去20以下區域漲的是建造成本
今年開始會是25以下是建造成本

因為基本最便宜蓋法，不挖地下室閥式基礎沒有電梯的透天至少都要10萬造價
蓋大樓基本上都要13起.....
還沒加上土地
假設容積200灌上35%公設，土地售價20萬，透天蓋法一坪成本連土地都要17
問題.....蓋透天的地公設灌不了那麼高，容積也不會是200
其實去年開始不含管銷的，成本就站穩20萬
加上管銷利潤賣25都是做公益

再來就看後面的完工交屋順利與否
不然這樣炸掉很可怕
高成本＋高斷頭。有多少建商能撐住

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