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※ 引述《ypeter (!!)》之銘言：
: 之前板上反指標說 央行不會升息
: 結果美國升一碼 台灣馬上更進一碼
: 馬上打臉 XD
: 看起來未來 還是會繼續升
: 想請教一下投資客
: 如果你們的利息漲到2%甚至是3%
: 你們還會投資房地產嗎
: 還是就資金放回銀行或是其它標的?
: 純討論 理性勿戰

  我認為大約是2.8%~3.5%

資料:1993~2021

變數
HP:房價漲跌 (雙北平均漲幅) 國泰&信義房屋資料
CPI:                       主計處資料
SR:年股市漲跌:                證交所

不利用GDP的原因是有時GDP下跌但股市上漲，因此用股市漲跌
作為財富與景氣的代理變數


迴歸模式
HP=a + x1*MR + x2*CPI +  x3*SR


結果
                 係數    t 統計      P-值

如果 房貸利率、CPI、股是年報酬為0，台灣房價的自然增長為7.2%/年

但實際上因為有貸款利率，以2%計算，若CPI與股市變動為0

則房市變動期望值為 0.0719-1.5745*2%= 4.04%


通貨膨脹率雖然對於房價的影響是正的，但顯著性還不到非常顯著的水準

影響房價最大的因素 則是 房貸利率

因此假設不考慮CPI

而股市以長期年均報酬 9%計算

在考慮投資房市報酬 沒有超額報酬情況  HP<=MR

房價年報酬率期望值<= 房貸利率  且 假設等於 I+0.5% ，I 為定儲利率

根據求解 MR=3.23%

HP=0.0719-1.5745*3.23%+0.126*9% = 3.23%

房價年報酬期望值 3.23%

此時I約為 MR-0.5%=2.73%





但房貸利率會不會升到3.23%?  離目前 7~8碼

除非美國升息8碼以上，否則應該很難看到。



但

上述估計若不考慮股市效果 則MR=2.79%  房貸利率上漲至2.79%，房價預計不再上漲。

這樣離目前就剩下6碼，這可能就會落在美FED目前的守備範圍了。

台央行會不會跟進? 不知道。


單位:%
年月     房價    房貸    CPI     年股市
         漲跌    利率             漲跌
 1,993   7.18    9.04    2.94    79.76
 1,994   1.34    8.91    4.10    17.36
 1,995   1.88    8.79    3.66   -27.38
 1,996   0.94    8.66    3.08    34.02
 1,997  -5.92    8.54    0.91    18.08
 1,998  -7.81    8.41    1.68   -21.60
 1,999  -3.62    7.60    0.18    31.63
 2,000  -5.59    6.78    1.26   -43.91
 2,001  -3.56    5.99   -0.01    17.14
 2,002   3.82    4.40   -0.20   -19.79
 2,003   7.65    2.98   -0.28    32.30
 2,004   15.84   2.40    1.61    4.23
 2,005   8.87    2.29    2.31    6.66
 2,006   12.98   2.27    0.60    19.48
 2,007   5.31    2.44    1.80    8.72
 2,008  -0.84    2.75    3.52   -46.03
 2,009   20.36   1.80   -0.87    78.34
 2,010   16.55   1.69    0.97    9.58
 2,011   9.10    1.83    1.42   -21.18
 2,012   7.63    1.89    1.93    8.87
 2,013   14.69   1.95    0.79    11.85
 2,014  -0.09    1.96    1.20    8.08
 2,015  -5.59    1.95   -0.30   -10.41
 2,016  -1.11    1.72    1.39    10.98
 2,017   0.34    1.65    0.62    15.01
 2,018   2.31    1.63    1.35   -8.60
 2,019   1.83    1.62    0.56    23.33
 2,020   6.46    1.42   -0.23    22.80
 2,021   9.60    1.35    1.96    23.66


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